Что ликвиднее однокомнатная или двухкомнатная
Самые ликвидные квартиры. Что купить, чтобы точно продать
В этом году россияне скупают недвижимость: первичную, вторичную, загородную. Таким образом граждане пытаются спасти рублевые накопления — российская валюта подешевела почти на треть.
При этом соотечественники часто покупают квартиры по завышенным ценам, в старых и некачественных домах в неблагополучных и неперспективных районах. Перепродать такую недвижимость и не уйти в минус будет сложно. Какое жилье покупать, чтобы продать выгодно, рассказывает АиФ. ru.
Однушки и двушки
Примерно до 2015 года практически любой строящийся дом воспринимался как жилье нового формата и пользовался высоким спросом, даже несмотря на расположение и вид домостроения, рассказывает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.
А самыми популярными квартирами были однушки (30-40 квадратных метров) и двушки (50-60 квадратных метров). После сдачи дома в эксплуатацию это жилье успешно перепродавалось, а прибыль достигала 50%, а иногда и больше. Тенденция эта сохранилась и в настоящее время, но с нюансами.
«Зачастую продать однокомнатную или двухкомнатную квартиру проще и быстрее, чем трехкомнатную или четырехкомнатную. Во-первых, это связано с бюджетом покупки, во-вторых, со спросом. Небольшие квартиры популярны у молодых пар, а также одиноких людей разных возрастов, которые составляют большинство», — объясняет эксперт.
С другой стороны, из-за высокого спроса некоторые застройщики начали строить жилые комплексы, более чем на 70% состоящие из квартир маленьких площадей. Это студии, однушки, так называемые евродвушки (большая кухня-гостиная и маленькая спальня). Таких предложений стало слишком много, они превышали спрос, и у граждан, вложивших деньги в современные «общежития» (на этаже такого дома может быть до десяти квартир), возникали трудности с последующей продажей своей недвижимости.
Среда обитания
Если раньше ключевую роль играло количество комнат и квадратных метров, то теперь для покупателей этого недостаточно. Сейчас важен комфорт, среда обитания.
«Для выбора квартиры важен район, в котором она расположена. Причем для кого-то на первом месте может стоять территориальная привязка, наличие определенных объектов инфраструктуры (детский сад, школа, поликлиника, любимый офис), соседство друзей и родственников, а экология и наличие парков не будут столь важны. Для кого-то — наоборот.
Объекты, расположенные в более экологически благоприятных районах, с наличием парков и лесных массивов, развитой инфраструктурой, отсутствием вредных производств и токсичных захоронений, хорошей транспортной доступностью или ближайшей перспективой строительства новой ветки метро, станции МЦД, но отсутствием под окнами активной трассы и раздражающих шумов, ликвиднее и популярнее. Стоимость таких объектов (при высоком качестве строительства) будет только расти», — рассказывает Анисимова.
Ликвидный монолит
Самые востребованные и ликвидные дома — монолитные. По сравнению с теми же панельными зданиями в них больше планировок и возможностей для перепланировок, объединения квартир. А еще лучше звуко- и теплоизоляция, выше потолки, больше оконные пространства. Места общего пользования благоустроеннее, а сроки эксплуатации таких домов дольше. По словам Анисимовой, квартиры в монолитных домах являются одними из самых ликвидных.
Выше этаж, ниже навар
Видовые квартиры, расположенные на самых высоких этажах в современных домах, застройщики часто продают дороже, чем жилье на низких этажах. Однако при последующей продаже квартиры на верхнем этаже вряд ли получится компенсировать разницу в цене.
Средние этажи дома являются самыми универсальными для перепродажи жилья, говорит Анисимова.
«Выбирая квартиру на определенном этаже, следует заранее уточнить вопрос с разведением воды, расположением технического этажа, коммерческих помещений, а также наличием в доме квартир, предназначенных для очередников и бюджетников.
Если инвестиционная квартира предназначается для последующей сдачи в аренду, имеет смысл выбрать вариант с ремонтом от застройщика (в случае наличия предложения такового). Как правило, это будет выгоднее для покупателя и последующей реализации предложения», — подсказывает эксперт.
Базовая стоимость
Если вы покупаете квартиру для дальнейшей перепродажи на первичном рынке, то здесь важна репутация и благонадежность девелопера, его опыт в строительстве, наличие сданных вовремя объектов с надлежащим качеством.
«Современные требования предъявляют к застройщику обязанность публиковать проектную декларацию и разрешение на строительство на своем сайте, а также информировать участников долевого строительства о ходе работ. Отклонение от сроков сдачи объекта и передачи его дольщику грозит штрафами и неустойками. Однако, кроме правильности оформления договора долевого участия и наличия проектной документации, важно фактическое соблюдение обязательств, которое позволит инвестору получить в действительности запланированный объект недвижимости», — констатирует Анисимова.
В скольки комнатные квартиры лучше инвестировать деньги?
Рекомендованные сообщения
Присоединяйтесь к обсуждению
Вы можете опубликовать сообщение сейчас, а зарегистрироваться позже. Если у вас есть аккаунт, войдите в него для написания от своего имени.
Добро пожаловать на форум investtalk.ru!
Наша электронная площадка создана и работает для тех, кто ищет выгодные направления для инвестиций и преумножения капитала. Пользователи могут свободно делиться своим мнением, опытом, оценивать ситуацию в стране и в различных областях российской и мировой экономики. Мы ожидаем, что все обсуждения будут проводиться в уважительной форме, это поможет узнать мнение других инвесторов по различным вопросам и найти инвестиции в любой интересный проект. Продолжить читать
Инвестиционный форум investtalk.ru предлагает посетителям такие разделы:
Инвестиции – это размещение капитала, цель которого получить в будущем прибыли. Они являются важнейшим элементом современной экономической деятельности. Существует принципиальная разница между инвестированием и кредитами. Первые позволяют получить доход и возвращаются к своему владельцу только в том случае, если проект окажется прибыльным. Кредит предполагает фиксированную процентную ставку, которая оплачивается через определенные сроки. Также устанавливается дата возврата займа. Инвестирование позволяет получить намного больший доход, чем представление кредита.
Вкладами называют денежные суммы, которые вносятся в банк на хранение с начислением на него процентов. На форумах профессиональных инвесторов часто обсуждается целесообразность таких инвестирований, поскольку процентная ставка по ним чрезвычайно мала, нередко она даже не перекрывает реальную инфляцию. Это значит, что деньги на депозите даже с учетом начисления процентов со временем снижают свою ценность.
Львиная доля заработка банков приходится на выдачу кредитов за счет привлеченных депозитов. По сути, такие компании выступают в роли финансовых посредников. А если обойтись без них? Некоторые построили выгодный бизнес на выдаче кредитов. Процентная ставка по ним многократно превышает ставку по депозитам, однако и риски здесь необычайно высоки.
Риски можно существенно снизить, если предоставлять кредиты под залог с нотариальным оформлением сделки. Например, можно составить договор, в котором будет сказано, что в случае невозвращения средств заемщик отдает свой бизнес, автомобиль, квартиру или другое имущество. Здесь существует множество черных схем, при которых кредитор в будущем не видит ни своих денег, ни имущества заемщика. Бывали случаи, когда последний в качестве залога оставлял взятый в лизинг автомобиль, который, по сути, ему не принадлежал. Также при заключении брака может составляться контракт, по нему определенная часть квартиры закрепляется за одним из супругов. Бизнесмен может отдать деньги в кредит под залог недвижимости, а на следующий день супруги разводятся (реально или фиктивно), и одна из сторон отчуждает свою часть через суд (она может быть больше 50%). В результате в залоге остается совсем небольшая доля.
Конечно, мошенничество случается не всегда. Наш форум инвесторов предоставляет возможность познакомиться с различными его видами, чтобы не попасть в ловушку талантливых мастеров махинаций.
Трейдинг как способ заработка
Под трейдингом понимают торговлю валютами, ценными бумагами, опционами, фьючерсами и иными финансовыми инструментами. Трейдер зарабатывает на том, что покупает по более низкой стоимости, а продает по более высокой. Новичку может показаться, что здесь все кроется в удаче – угадал или не угадал. Однако профессионалы знают, насколько важно соблюдать риск менеджмент, грамотно выбрать стратегию и придерживаться ее.
На нашем инвестиционном российском форуме проходят жаркие обсуждения различных стратегий торговли, их сильных и слабых сторон. Пользователи делятся своими предположениями о том, как изменятся котировки рубля, подорожает или подешевеет нефть, сколько будет стоить золото и т.д.
Биржевые комментарии помогают посмотреть на ситуацию с разных сторон и постараться непредвзято оценить ее. Благодаря им некоторые выбрали подходящий момент для открытия сделки, другие же отказались от своих планов и избежали финансовых потерь.
Существует множество видов инвестиций. Каждый из них характеризуется своим уровнем риска, возможностью заработка, сроками и другими параметрами. На нашем форуме российских и иностранных инвесторов вы сможете найти подходящую ветку обсуждения, задать в ней интересующий вопрос и узнать, что по этому поводу думают посетители ресурса. Редакторы нашего сайта и форума пристально наблюдает за событиями в мире и России, это позволяет поднимать актуальные и интересующие многих темы для обсуждения. На форуме собрано много интересной и полезной для инвесторов информации. Вы здесь всегда найдете пищу для размышлений!
Инвестируем с умом. Что лучше – одна трёшка или две однушки?
С каждым годом профессия рантье становится все более популярной – вложения в недвижимость окупаются за 6-12 лет, а затем приносят чистую прибыль. Управление объектами не занимает много времени, к тому же их всегда можно отдать на аутсорс. Самый важный вопрос при инвестировании – найти идеальные объекты, которые начнут работать на собственника как можно скорее. Сегодня мы попробуем разобраться, какая покупка более выгодна для инвестора – одна трехкомнатная или две однокомнатные квартиры?
Сдача и перепродажа: две большие разницы
Инвестировать в недвижимость можно с разными целями – для последующей перепродажи (по переуступке, после оформления собственности), либо для сдачи в аренду (посуточно,на длительный срок).
Если в планах покупателя – перепродажа, выгоднее приобрести «однушку». Рассмотрим на примере изменений стоимости жилья в ЖК «Светлый мир «Я Романтик» от Seven Suns на намыве Васильевского острова. На начальном этапе строительства стоимость однокомнатной квартиры составляла от 2,5-3 млн рублей (в зависимости от конкретного корпуса), сейчас, спустя несколько лет после сдачи, минимальная стоимость «однушки» равна 7 млн рублей на вторичном рынке. «Трешку» можно было приобрести на ранней стадии строительства приблизительно за 5,5-7 млн рублей – сейчас же минимальная стоимость такого жилья на вторичном рынке – порядка 12-13 миллионов. Есть предложения по 14-15 млн рублей, но их немного. Таким образом, при покупке двух «однушек» чистая выгода составила приблизительно 8-9 млн рублей, в случае с трехкомнатной квартирой она не превышает 7 миллионов.
Важно! В настоящий момент, после введения эскроу-счетов, возможность роста цен сильно ограничена – нельзя ожидать, что тот или иной объект недвижимости вырастет в цене после сдачи более, чем на 30-40%. Вместе с тем, корреляция остается прежней – значительно больше денег инвестору принесет малометражное жилье.
Премиум сегмент: всё зависит от ремонта
Есть, впрочем, и исключения. Все, о чем мы говорили выше, касается только эконом- и комфорт-классов. В сегменте элитной недвижимости ситуация несколько отличается. Так, стоимость квадратного метра в строящемся объекте будет дешевле, если вы приобретаете многометражный объект. К примеру, в ЖК «Болконский» от RBI «однушка» площадью 53 «квадрата» со сроком сдачи в 2021-м году стоит 14,2 млн рублей (264 тысячи рублей за квадратный метр), а «трешка» 102 «квадрата» может быть приобретена за 23,6 миллионов (231 тысяча рублей за «квадрат»). Квартиры в комплексе сдаются без отделки, поэтому задача инвестора, если он планирует перепродавать объект после ввода в эксплуатацию на вторичном рынке, сделать качественный ремонт. Разница в цене ремонта высокого класса между «однушкой» и «трешкой» будет не так велика – в обоих случаях максимальные расходы лягут на обустройство санитарных узлов и кухонь-гостиных.
Сдача в аренду: особенности и выгоды ( 2 лайфхака для владельцев «трёшек»)
Большая часть инвесторов приобретает квадратные метры именно с целью дальнейшей сдачи. Арендодатели однокомнатных квартир получают больший доход – причем сдавая жилье как на длительный срок, так и посуточно. Если расположение объекта недвижимости позволяет (близость станции метрополитена, развитая инфраструктура, расположение в центральных районах), сдавать «однушку» можно за 25-35 тысяч рублей в месяц. «Трешку» же удастся сдать помесячно за 30-40 тысяч рублей (если речь идет о сегментах «эконом» и «комфорт»). Окупаемость однокомнатной квартиры, измеряемая в годах, значительно выше – как правило, достаточно 6-8 лет, чтобы вернуть себе изначальную стоимость квартиры с учетом инфляции. Трехкомнатные квартиры окупаются на 2-3 года дольше.
Вместе с этим, есть два лайфхака, которые позволят заработать на трехкомнатной квартире значительно больше:
· Разделение квартиры по комнатам: если сдавать все три комнаты отдельно (к примеру, студентам), есть возможность получать в месяц от 45 тысяч рублей и более;
· Сдача квартиры под мероприятия (дни рождения, корпоративы, вечеринки): конечно, далеко не все объекты подходят для подобного использования, однако, если в доме выполнена хорошая звукоизоляция, местоположение удачное, и сделан грамотный ремонт, такой метод может принести от 80 тысяч рублей в месяц. Для этого, конечно, нужны время и силы, также необходимо учитывать средства, которые потребуется тратить из-за быстрого износа мебели, элементов отделки и т.д.
Апартаменты и доходные программы
Популярные в последнее время многофункциональные комплексы и апарт-отели дают поистине большие возможности для инвесторов. Вложив минимальные средства на старте строительства, не тратя свое время на обустройство и покупку мебели, техники (в 80% случаев апартаменты сдаются с полной отделкой), и передав управление объектом УК, вы будете получать гарантированный доход ежемесячно. Если обратиться к доходным программам девелоперов, становится очевидно, насколько выгодна такая покупка. Среди представленных на сегодня лотов нет трехкомнатных, большинство из них студии и «однушки», в редких исключениях – двухкомнатные юниты.
К сожалению, в самое ближайшее время апартаменты запретят, однако на данном этапе в продаже еще есть интересные объекты. Среди них можно отметить Avenue Apart на Малом («БестЪ»), «Аквалина Апартаментс» (Acqualina Development ), Vertical (NAI Becar), Start (ПСК) и другие.
Вывод: на чем остановить выбор?
По сути, выбор между однокомнатной и трехкомнатной квартирой не представляет большой сложности. Если вы приобретаете объекты в строящемся ЖК эконом-, комфорт-классов и в будущем не желаете тратить много сил и времени на управление такой недвижимостью, а основной задачей ставите своевременное получение определенной денежной суммы – покупайте две однокомнатные квартиры. Если вы купите их не в одном, а в разных жилых комплексах, дополнительным бонусом станут более низкие риски потери денег – вероятность того, что оба ЖК окажутся проблемными, очень низкая.
Если же вы готовы всерьез заниматься недвижимостью – сдавать жилье посуточно, покомнатно, то, вероятно, трехкомнатная квартира принесет вам больше дохода. Главное – правильно выбрать объект, оценить удачность его местоположения, развитость инфраструктуры и другие особенности.
Покупка квартиры: как распознать ликвидное жилье
В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро «сбросить» актив, продав его по выгодной цене.
Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании «Бест-Новострой». Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.
Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты «Бест-Новострой».
Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в «золотой середине» застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную «окна в окна» с соседним домом продать действительно труднее.
Также специалисты «Баркли» отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.
Какую квартиру выгоднее сдавать: одно- или двухкомнатную?
Покупая квартиру для последующей сдачи в аренду люди часто отталкиваются от сложившихся на рынке недвижимости стереотипов. Главный из них, связанный с арендой квартир, звучит примерно так:
«Наиболее выгодное вложение – покупка однокомнатной квартиры небольшой площади вблизи станции метро. Покупая такое недвижимое имущество для последующей сдачи в аренду, Вы не прогадаете!»
Но так ли обстоят дела на самом деле? Что происходит на практике?
Сравнение одно- и двухкомнатных квартир с точки зрения арендодателя
Анализируя объявления о сдаче квартир в долгосрочную аренду, можно заметить на первый взгляд довольно странную закономерность.
Если говорить о старом жилом фонде, то наиболее распространенная общая площадь однокомнатных квартир находится в диапазоне 28-34 квадрантных метра. Площадь «двушек» примерно в полтора раза больше и составляет обычно от 42 до 51 «квадрата». Соответственно, и оценочная стоимость двухкомнатных квартир при продаже будет примерно в полтора раза выше по сравнению с ценами на однокомнатное жильё.
При этом можно заметить, что стоимость аренды «двушек» не так сильно отличается от «единичек», как цены продаж. Здесь наблюдается разница всего около 25%. На первый взгляд кажется: зачем же покупать под аренду двухкомнатную квартиру в полтора раза дороже однокомнатной, если она будет приносить «всего лишь» на 20-25% больше дохода?
Не забываем про затраты арендодателя на содержание квартиры
Не смотря на такую разницу в ценах и арендных ставках, опытные арендодатели чаще склоняются к покупке именно двухкомнатной квартиры для последующей сдачи её в аренду. Почему же они отдают предпочтение именно такой недвижимости? Давайте отметим следующие нюансы сдачи квартир, на которые начинающие неопытные инвесторы обычно не обращают внимания:
Так что же выгоднее для аренды «единички» или «двушки»
Мы проанализировали затраты арендодателя на поддержание квартиры и её составляющих частей в надлежащем виде. Теперь становится понятно, почему при значительно более высокой цене двухкомнатной квартиры, её аренда не настолько выше однокомнатной.
Это происходит из-за того, что существенную роль в арендном бизнесе играют затраты на поддержание недвижимости в порядке. Конечно, что выгоднее в каждом конкретном случае, нужно всё просчитать индивидуально. По крайней мере мы обратили Ваше внимание на факторы, которые нужно обязательно учесть при планировании бизнеса.
Но в целом, исходя из нашей практики, с точки зрения доходности однокомнатные и двухкомнатные квартиры имеют примерно одинаковую привлекательность. Однако, при таком же уровне прибыльности, двухкомнатная квартира как правило приносит своему хозяину меньше проблем и головной боли. Ну а выбор конкретного объекта жилой недвижимости остаётся за Вами.