Что лучше новостройка или пятиэтажка
Чем хрущевка лучше новостройки?
Вопрос, чем хрущёвка лучше новостройки, может показаться странным, ведь мы привыкли думать о советских квартирах с долей скептицизма. Но мы собрали 5 аргументов в пользу типовой вторички, которые позволят взглянуть на хрущёвку по-новому.
Стабильное качество
Над эргономикой пятиэтажек в советское время работали проектные институты, учитывая санитарные и строительные нормы. Нынешние новостройки опираются на платёжеспособность населения, поэтому массовое жильё становится выше и плотнее, а тесные квартиры-студии наводнили рынок.
Все недостатки хрущёвок давно известны и предсказуемы, чего не скажешь о новых зданиях. Во многих старых домах заменены лифты и стояки водоснабжения, загерметизированы панельные стыки. Отсутствие мусоропровода также можно отнести к плюсам.
Развитая инфраструктура
В советское время при постройке домов формировался микрорайон, внутри которого возводилось всё необходимое для комфортной жизни. Благодаря территориальному планированию в шаговой доступности от хрущёвки располаются магазины, детские сады, школы и поликлиники.
Современные застройщики зачастую строят инфраструктуру долго и неохотно, так как в основном ориентируются на получение прибыли.
Удовлетворительная звукоизоляция
В панельных пятиэтажках уровень шума от хождений-ударов по полу доводился до минимально разрешенных норм. А вот звукоизоляция в новостройках может выполнятся с нарушением ГОСТов и СНиПов. Кроме того, стены между соседними квартирами в хрущёвках – несущие. Поэтому, если соседей хорошо слышно, для решения проблемы всего лишь нужно проверить сквозные розетки и перенести их.
Относительно низкая цена
Стоимость хрущёвок по сравнению с жильём в других домах несколько ниже. Двухкомнатную квартиру в панельной пятиэтажке можно найти по цене однушки в новом доме. Естественно, при покупке стоит учитывать вложения в ремонт, но новый владелец выиграет в площади.
Чтобы не мириться с небольшой кухней, можно сделать перепланировку и превратить хрущёвку в современную и удобную квартиру.
Небольшая плотность застройки
В классических пятиэтажках обычно 40-80 квартир. Жильцы невысоких домов чаще знакомы друг с другом, имеют постоянный контакт с улицей. В старых дворах проще и безопаснее гулять с детьми, большинство территорий обустроено игровыми площадками, а давно посаженые деревья уже выросли и сформировались в живописные аллеи. Также владельцы квартир в хрущёвках меньше испытывают проблем с парковкой и добираются до центра города быстрее, чем жители окраин.
Таким образом, несмотря на очевидные недостатки советских домов, приобретение квартиры в хрущёвке во многом предпочтительнее покупки жилья в новостройке.
«Хрущевки» лучше новостроек?
«Хрущевки» теряют в цене, а основной их житель — бабушки, которые прожили в этих домах всю свою сложную жизнь. Однако мое глубокое убеждение, что по целому ряду показателей «хрущевки» сегодня недооценены. Об этом и поговорим в статье.
«Хрущевки» можно сделать современным жильем? Можно!
Прежде всего, хочется обратиться к зарубежному опыту, в частности Германии. Проекты реконструкции панельных домов там активно применяются, и старые дома превращаются в новые. При этом радикально не меняется численность населения в районе, не теряются сложившиеся связи, а город сохраняет свою идентичность. Ведь, согласитесь, каждый раз, когда вводится новый высотный ЖК в существующем развитом районе, город, как минимум, теряет свое лицо, а старожилы теряют полюбившийся и обжитой ими район. Вместо того чтобы продвигать интересы застройщиков новых домов, можно, например, переделать «хрущевку» в нечто подобное:
Панельный дом в Германии после реконструкции. Фото: farm6.staticflickr.com
Это намного дешевле, чем сносить и расселять жильцов, уродуя при этом городское пространство. Вы можете самостоятельно найти в Интернете огромное число примеров реконструкции панельных домов в Европе. Эту тему я хочу затронуть только лишь для того, чтобы обозначить неочевидную в нашем обществе позицию – дом возрастом в 50-60 лет необязательно должен выглядеть как устаревшее ветхое жилье, жильцы которого только и мечтают о расселении. При должном уходе дома могут стоять и по 100-150 лет, обеспечивая приемлемое качество проживания. Старые панельные дома, прошедшие реконструкцию в Европе, выглядят намного более современными и уютными, чем то, что строят у нас девелоперы сегодня. В результате апгрейда в них появляется лифт, полноценные лоджии и даже другая перепланировка. Что мешает все это делать у нас? Мы не владеем современными технологиями строительства?
Дома малой и средней этажности – основной тренд развития современного города
Если обратиться к мировой практике, то в целом этажность в районе 3-9 этажей признается намного более благоприятной для людей и города, нежели более высотная. Люди в домах с малой этажностью знакомы друг с другом, имеют постоянный контакт с улицей, такие дома гораздо проще обслуживать, и они обходятся намного дешевле для города. Согласно многочисленным исследованиям в малоэтажных районах ниже даже преступность. Поэтому на Западе давно осознали, что мало- и среднеэтажное строительство намного более современное, нежели строительство высотное.
Так что же это получается – пятиэтажные «хрущевки» более современные по мировым стандартам, чем высотные новостройки? Получается, что так. Как минимум, самим фактом своей этажности.
«Хрущевки» на проспекте Строителей во Владимире. Фото сервиса Яндекс.Карты.
Позаимствую у популярного блогера Ильи Варламова цитату, которую он приводит из книги британца Кристофера Александера «A Pattern Language: Towns, Buildings, Construction», написанной в соавторстве с Сарой Исикава и Мюрреем Сильверстейном и впервые опубликованной в 1977 году:
«Высокие здания не имеют решающих достоинств, за исключением спекулятивных доходов для банков и землевладельцев. Они не дешевле, они не помогают создать общественное, приятное для того, чтобы там находиться, пространство.
Они разрушают лицо города, они разрушают социальную жизнь, они способствуют увеличению преступности, они делают жизнь трудной для детей, они дорогие в обслуживании, они разрушают градостроительное пространство рядом с собой, отнимая у соседей свет и воздух.
Но, кроме всех этих рациональных причин градостроительного и экономического характера, существуют эмпирические данные, доказывающие, что многоэтажки способны вредить здоровью и ощущениям человека. Многоэтажки сводят людей с ума».
Собственно поэтому в Великобритании уже в прошлом столетии стали сносить высотные жилые дома:
Лондон, район Хакни. В процессе реконструкции многоэтажного района три из четырех башен были снесены, поскольку дизайн не отвечал потребностям жителей (цитата с сайта: levittbernstein.co.uk)
Районы с «хрущевками» – развитые районы
К сожалению, современный застройщик фокусируется исключительно на извлечении прибыли. Школы, детские сады, больницы и вся необходимая инфраструктура строится крайне неохотно и очень долго, в то время как в районах с «хрущевками» вся необходимая для жизни инфраструктура уже давно сформирована. Все необходимое для жизни чаще всего находится в шаговой доступности. До недавнего времени, пока во Владимире не стали застраивать исторический центр и участки, прилегающие к кольцевому маршруту, большинство новостроек даже в плане транспортной доступности находились в менее выигрышном положении по сравнению с «хрущевками».
Кроме того, заезжая в «хрущевку», вы в обязательном порядке получите зеленый двор со взрослыми деревьями, в то время как озеленение новостроек оставляет желать лучшего:
Большинство из таких саженцев погибнет, а выжившие вырастут лишь спустя десятилетия. И это еще не самый плохой вариант, во многих строящихся ЖК зелени нет совсем – все закатано в асфальт.
«Хрущевка» – нет проблем с парковкой!
Если у вас нет своего места на подземном паркинге, подъехав к огромной многоэтажке поздно вечером, вы однозначно потратите уйму времени и нервов в попытках найти удобное место, где оставить автомобиль. Вокруг таких домов автомобилями ночью заставлено все!
Совсем другое дело — парковки возле «хрущевок». Ввиду того что в классических хрущевских пятиэтажках чаще всего 40-80 квартир, в которых преимущественно проживают бабушки, не имеющие в собственности автомобиля, найти парковку даже глубокой ночью здесь обычно не составляет большого труда.
Если вы путешествуете и снимаете квартиры посуточно на сервисах типа Airbnb, то могли встречать в отзывах или в описаниях жилья, что благодаря тому, что дом пятиэтажный, с парковками нет проблем. Лично я этим лайфхаком пользуюсь регулярно в путешествиях на автомобиле.
В «хрущевках»… тише!
А вот этот пункт совершенно неочевидный и вы, наверное, уже удивляетесь – да что он такое несет? Уж чего-чего, а слышимость в «хрущевках» давно уже притча во языцех! Тут я вас разочарую: в абсолютном большинстве новостроек звукоизоляция по полу хуже, чем в «хрущевках». И связано это с тем, что напольные покрытия в большинстве ремонтов выполняются с нарушением ГОСТов и СНиПов.
Так, например, СП 51.13330.2011 с названием «Защита от шума» обязывает приводить уровень ударного шума, который проникает из вашей квартиры в квартиру, находящуюся под вами, до уровня максимум 60 дБ. В абсолютном большинстве современных ремонтов в новостройках напольные покрытия укладываются на бетонную стяжку, а иногда даже прямо на плиту. Согласно справочным данным стандартный показатель ударных шумов в таких плитах перекрытия – 80 дБ. И редко кто сегодня из собственников забивает себе голову задачей снижения ударного шума по плитам перекрытия. Это ж не для себя, а для кого-то!
Советские дома же сдавались сразу с полами, поэтому уровень шумов от хождений-ударов доводился до минимально разрешенных норм, чего не скажешь о новостройках. Старые, пускай и скрипучие деревянные полы, покрытые толстым линолеумом, обеспечивают проживающим под вами жильцам гораздо более комфортную жизнь.
Отдельно следует рассказать про плитку на полу. Сегодня это один из наиболее часто используемых материалов напольного покрытия на кухне и в прихожих. Согласно ГОСТ 9561-91 под названием «Плиты перекрытий железобетонные многопустотные для зданий и сооружений» плитка на полу предусматривается только в составе так называемого плавающего пола. Другие твердые покрытия, такие как паркет, ламинат, доска, допускаются также либо в составе «плавающего пола», либо на упругой подложке и без жесткого контакта. Уверяю вас, делая ремонт в новостройках, единицы заморачиваются с плавающими стяжками, грубо нарушая ГОСТ.
Пример пирога плавающего пола, соответствующего ГОСТ. Фото: pol-spec.ru
Любопытно отметить, что советский СНиП 2.03.13-88 предусматривает полы из керамической плитки только в туалете и ванной. Думаю, понятно почему. Кстати говоря, если ваши соседи сверху положили плитку без создания плавающей стяжки, существует судебная практика по принуждению к переделыванию таких полов.
Но самое главное – это соседи. Когда большинство соседей — бабушки (основные жители «хрущевок»), ночами полнейшая тишина обеспечивается даже в выходные и праздники. Новостройки же заселяются более молодой аудиторией, и с творчеством представителей русского рэпа на выходных вы с высокой долей вероятности будете знакомиться регулярно. Когда у ваших соседей мощные сабвуферы, то никакая толщина стен вас не спасет. В «хрущевках» сабвуферы мне не встречались.
Хорошие соседи
Вопреки стереотипам, но соседи в «хрущевках» за редким исключением вполне себе адекватные. Да, там могут быть местные алкоголики, но поверьте, достаточно несколько раз позвонить в полицию, как все проблемы будут тут же решены. Блатных и «крутых со связями» в таких домах давно уже нет. Конечно, я не могу утверждать на все 100%, но, по крайней мере, могу ссылаться на свой опыт.
Пожив и там, и там, я могу однозначно утверждать, бабушки — самые идеальные соседи. Да, они будут комментировать любой ваш выход на улицу или на лестничную площадку, но с ними враг точно не пройдет — бдят всегда!
Да и договориться с ними намного проще, чем с «разогретой» по пятницам молодежью или с тем же дядькой на джипе.
Подвал в придачу
При покупке квартиры в «хрущевке» вам скорее всего в придачу достанется свой собственный сарай в подвале. Мелочь, а приятно. Хотя, если учитывать стоимость квадратного метра даже подсобных помещений в городе, это совсем не мелочь.
Вывод
Что можно сказать, резюмируя. Большинство проблем, свойственных «хрущевкам», имеют на сегодняшний день решения. На Западе пристроить лифт, сделать балкон, разобрать или достроить этаж панельного дома давно является обыденной практикой. Да, к сожалению, в условиях современного российского законодательства и низкого уровня строительного образования выполнить перепланировку в панельной «хрущевке» сегодня практически невозможно, хотя технически эти проблемы решаемые. Достаточно посмотреть на первые этажи, которые во многих «хрущевках» давно коммерческие и перепланированные. Поэтому маленькая кухня и узкий коридор точно не могут быть причиной для того, чтобы списывать это жилье в утиль. Во всяком случае, в теории все проблемы решаемые. На практике мы это видим на Западе. Внешний вид и фасады сегодня вполне себе приводятся в приятный вид, и здесь в пример можно привести «хрущевки» российского Калининграда:
Современные материалы позволяют не только наделить «хрущевки» приятным фасадом, но и также значительно их утеплить, подняв степень энергоэффективности. Коммуникации все меняются, дырки через розетки к соседям заделываются, шумоизолируются, поэтому далеко не факт, что сносить «хрущевки» – это единственный возможный вариант сегодня. А насколько сегодня это морально устаревшее жилье, пусть каждый сам решит для себя. Лично для меня современные высотные новостройки – это призрак прошлого.
Хрущевки против новостроек: с каким жильем конкурируют пятиэтажки Москвы
Прямо сейчас в Москве осталось 8 тыс. хрущевок. Горожане узнали об этом благодаря столичным властям, которые подсчитали количество типовых домов в преддверии запуска масштабной программы сноса пятиэтажек. По словам руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, под снос попадут 500 кварталов столицы, причем разрушение начнется с домов серий I-510 и I-515.
Несмотря на озвученные планы властей, программа сноса остается на уровне предложения и до сих пор не оформлена даже в виде законопроекта — документ находится на стадии разработки и так и не внесен в Госдуму. В результате продавцы и покупатели жилья не верят в то, что программу сноса действительно запустят, рассказали «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Миэль», «Азбука Жилья», «НДВ-Недвижимость», «Бон Тон» и «Релайт-Недвижимость». В компании Century 21 назвали сложившуюся ситуацию с хрущевками лотереей.
В таких условиях люди продолжают продавать и покупать квартиры в хрущевках, а также оформлять их в ипотеку. На практике жилье в пятиэтажках конкурирует с другими квартирами вторичного фонда (например, в девятиэтажках советского времени) и с новостройками в ближайшем Подмосковье. По просьбе «РБК-Недвижимости» риелторы рассказали, в чем плюсы и минусы хрущевок по сравнению с другим жильем, а также о том, что заставляет людей приобретать квартиры в пятиэтажках в 2017 году.
В чем преимущества пятиэтажек
Главный козырь московских хрущевок по сравнению с жильем в других домах — цена, констатировали все риелторы, опрошенные редакцией. Разница в стоимости по сравнению с сопоставимыми квартирами в том же районе доходит до 30%, причем пятиэтажки всегда оказываются дешевле, убежден руководитель отдела городской недвижимости центрального офиса «НДВ-Недвижимости» Сергей Зубанов. «Подавляющая часть остального предложения вторичного рынка дороже», — подтвердил ведущий менеджер департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» Александр Лунин.
В плане потребительских характеристик хрущевки больше всего похожи на панельные девятиэтажки брежневской эпохи, отметили в агентствах «Миэль» и «Азбука Жилья». «Как ни странно, в этом сравнении хрущевки выигрывают, — считает управляющий директор брокерского департамента агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. — В сравнении с девятиэтажными домами у пятиэтажек больше места для парковки за счет меньшего числа жителей. Также у хрущевок более камерный двор: соседи на виду, безопасность выше».
«Еще одно важное преимущество — отсутствие мусоропровода, — добавила Пешич. — Для жильцов это значит, что у них в квартирах и подъездах не будет запахов, постоянных звуков падающего мусора, а также сопутствующих неприятностей в виде тараканов и грызунов. Наконец, в девятиэтажках крыша покрыта гудроном. Из-за этого летом просто невозможно находиться на верхних этажах: все раскаляется. В хрущевках такого нет».
«Некоторые хрущевки можно отнести к образцово-показательным домам, — добавил Александр Лунин. — Во времена Хрущева строились дома высокого качества. Во многих домах той эпохи прошли капитальные ремонты, а в некоторых не один раз. Немаловажную роль оказывает инфраструктура района — этот фактор порой играет основополагающую роль. Покупатели ориентируются на цену и район и не руководствуются категорией дома. В некоторых районах крайне мало новых домов, а если они и есть, стоимость квартир в них неподъемная. В этих случаях многие сознательно приобретают жилье в хрущевках».
Основными покупателями квартир в столичных пятиэтажках являются люди из регионов, которые хотят осесть в Москве, говорят риелторы. «Это приезжие с ограниченным бюджетом: для них покупка небольшой одно-двухкомнатной квартиры — стартовая ступенька для дальнейших приобретений. Также хрущевки привлекают местных жителей, которым по каким-то причинам необходимо разъехаться на несколько площадей. В этой ситуации бюджет, как правило, ограничен, а потому сособственникам хватает денежных средств на покупку отдельной жилплощади только в хрущевках», — объясняет руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.
«На данный момент можно сказать, что интерес к пятиэтажкам повысился, число запросов выросло на 20%, но они пока не трансформируются в реальный спрос. Рынок находится в ожидании», — отмечает руководитель отдела аналитики «Century 21 Россия» Кирилл Котриков.
В плане цены конкуренцию хрущевкам составляют «однушки» и студии в новых домах Москвы, а также бюджетные предложения в ближайшем Подмосковье, утверждают риелторы. «Хрущевки остаются самым дешевым жильем в Москве и их предпочитают те, для кого дорога московская регистрация», — считает владелец агентства «Century 21 Еврогрупп Недвижимость» Петр Машаров.
Покупатели уходят из Подмосковья
Покупатели, готовые к приобретению квартиры в московской хрущевке в 2017 году, несколько лет назад могли бы заинтересоваться новостройками в Московской области, следует из комментариев столичных риелторов. В последнее время идет переток спроса из Подмосковья в Москву, обнаружили в агентствах Century 21, «НДВ-Недвижимость» и «Азбука Жилья».
«Такая тенденция существует, — заявил Кирилл Котриков. — Одной из причин является увеличение числа иногородних покупателей, в том числе из Московской области. Это связано с падением стоимости жилья в Москве. По нашим данным, в 2016 году доля нерезидентов [среди покупателей] составила 35%, из них около 16% переезжали из Подмосковья. В случае, когда падение цен стимулирует поиск недвижимости в другом городе, потенциальные покупатели рассматривают более-менее сопоставимые по ценам варианты. Сейчас хрущевки за пределами центра Москвы могут рассматриваться жителями Подмосковья как альтернатива недвижимости в области».
«Нередки ситуации, когда желающие купить квартиру в новостройке не подозревают о самых явных последствиях такой покупки. К примеру, о том, что в новом доме нельзя будет сразу жить, — рассуждает генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. — Оцените свою жизненную ситуацию. Первое: когда вам нужно въехать в благоустроенную квартиру? Второе: какая инфраструктура имеется рядом с новостройкой? Есть ли детский сад и поликлиника, что с больницами, что с магазинами? Насколько вас это устроит? Третье: удобно ли добираться до работы или других важных мест из Подмосковья? А теперь сопоставьте полученные ответы».
По мнению риелторов, во многих случаях ответы на перечисленные вопросы приводят к тому, что человек отказывается от вариантов в Московской области и переключается на поиск жилья в Москве — в том числе в хрущевке. «Есть категория людей, которых очень тяжело оторвать от своего жилья, — добавляет Ирина Пешич. — В подавляющем большинстве случаев это пенсионеры, всю жизнь прожившие в хрущевке. Также люди часто склоняются к покупке хрущевки, если дом стоит рядом с метро, и эта близость — ключевой фактор выбора».
Хрущевка как объект для инвестиций
Отдельная категория покупателей жилья в пятиэтажках — инвесторы, которые вкладывают деньги в хрущевку с целью заработать. «Существуют инвесторы с дальним прицелом на снос, — рассказала Екатерина Никитина. — Как правило, у таких людей есть определенная сумма и планы в дальнейшем получить комфортабельное жилье для подрастающего поколения. В этом случае покупается однокомнатная квартира в хрущевке рядом с метро и сдается на длительный срок в ожидании сноса. В результате инвесторы ежемесячно получают определенную сумму денег и параллельно ждут сноса дома. Затянутые сроки их не смущают».
«Преимущества хрущевки заключаются в сочетании невысокой цены и возможности генерировать доход при последующей сдаче квартиры в аренду, — разъясняет Петр Машаров. — Например, за 4,5 млн руб. можно купить хрущевку и сдать ее в аренду за 22–27 тыс. руб. в месяц. При этом квартира будет достаточно ликвидной, если вдруг вам срочно понадобится ее продать».
«Если же приобретать новостройку, то даже при похожей стоимости вам для начала придется вложиться в ремонт, — предупреждает Машаров. — Сдать такую квартиру в аренду можно будет только после ввода дома в эксплуатацию — а это потерянные месяцы, если не годы. Наконец, если возникнет необходимость быстро продать недвижимость, то, скорее всего, на сделке вы получите меньше, чем изначально заплатили за квартиру в новостройке».
В инвестиционной привлекательности хрущевок усомнились только в «Релайт-Недвижимости» — причем генеральный директор этого агентства специально уточнил, что речь не столько о пятиэтажках, сколько о московской недвижимости в целом. «Инвестиционная привлекательность [квартир в Москве] появится только тогда, когда цены на жилье начнут расти, — убежден Константин Барсуков. — Пока хрущевки ничем не отличаются от других квартир на вторичном рынке. Если планы по сносу пятиэтажек превратятся в какие-то реальные действия с четким пониманием последствий сноса, тогда, возможно, у хрущевок появится дополнительный фактор инвестиционной привлекательности».
Как изменится рынок пятиэтажек
Потребительский спрос на московские хрущевки пока не отреагировал на заявления властей о возможном сносе пятиэтажек, рассказали в агентствах «НДВ-Недвижимость», «Бон Тон» и «Азбука Жилья». «Спрос стабильный — такой же, как и последние полтора года, — констатирует руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. — Со временем, когда программа приобретет более ощутимые очертания и сроки исполнения, возможно, интерес к пятиэтажкам вырастет. Но как только увеличится спрос, начнет подниматься цена. Ближайшие полгода-год будут показательными».
«В последние годы стоимость квартир на вторичном рынке постепенно снижается, а предложение превышает спрос. Даже в случае повышенного спроса на квартиры в хрущевках значительное повышение цен маловероятно, — не согласился с коллегой Сергей Зубанов из «НДВ-Недвижимости». — Скорее, увеличатся шансы на быструю продажу такого жилья».
«В нашей практике был интересный случай, — вспоминает Никитина. — Лет восемь назад в Люблине расселили пятиэтажки: жильцам предоставили квартиры в новом районе, на улицах Окская и Васильковский стан. Новоселы пожили в трехкомнатной квартире в новом доме с отделкой и двумя санузлами полгода — а потом решили вернуться в «трешку» в пятиэтажке».
«После того как им удалось поменять квартиру, их примеру последовали соседи с тем же запросом — вернуться в привычные условия, — продолжила Никитина. — В результате за один год моими клиентами оказались четыре семьи из одного дома — все хотели переехать в хрущевку. Не знаю, была ли это ностальгия или просто любовь к определенному образу жизни».