Что лучше построить дом или взять ипотеку на квартиру

Я взял пять кредитов на строительство дома

История не для слабонервных

В 2016 году мы с супругой купили земельный участок для строительства дома. Своих денег на дом не хватало, и мы взяли кредит.

Мы давно мечтали переехать за город, в свой дом. Вариант с таунхаусом нам не нравился, поэтому мы решили купить участок и построить на нем бревенчатый дом по своему проекту.

К моменту покупки участка мы знали, что без кредитных денег построить дом не сможем. Варианты начали просчитывать заранее, чтобы не утонуть в кредитах и не остаться без дома.

У нас получилось. Надеюсь, мой опыт поможет и вам принять решение.

У этой статьи есть продолжение

Многие комментаторы хотели узнать, как я справился с кредитами и счетами за отопление. Я справился: взял шестой кредит и рефинансировался еще раз, а заодно подключил газ почти за полмиллиона. Сейчас проценты по ипотеке ниже стоимости аренды, а отопление всего дома дешевле, чем квартиры.

Как я пытался взять кредит на строительство дома

Ипотека на строящийся таунхаус или квартиру и кредит на строительство дома — это разные кредиты. В первом случае недвижимость остается в залоге, поэтому банк не рискует: если плательщик не сможет вернуть долг, банк продаст его жилье. А вот выдача кредита на строительство объекта, которого еще нет в природе, — операция более рисковая.

Банк не одобрит кредит на строительство, если у вас нет участка. Мы купили участок на свои деньги — это должно было стать дополнительной гарантией для банка: в собственности есть земля, а кредитов нет. Если денег нет ни на участок, ни на дом, я рекомендую основательно все взвесить. Брать кредиты и на покупку участка, и на строительство дома — опасный сценарий.

Я изучил предложения нескольких банков, которые в тот момент выдавали кредиты на строительство, и оформил несколько заявок: в одном банке мне отказали сразу, в другом несколько недель обрабатывали мою заявку и в итоге тоже отказали. У меня хорошая кредитная история без просрочек, и отказы были непонятны.

При личной встрече менеджер банка рассказал, что кредиты на строительство одобряются очень редко. Даже после одобрения могут не пройти проверку документы на строительство — договор с застройщиком, смета и документы на право собственности земельного участка. Если что-то не пройдет проверку, в кредите откажут. Это внутренний регламент банка, и изменить его не получится.

Еще банк требует разрешение на строительство, а его получение занимает несколько месяцев. Пока оформляете разрешение, одобрение банка уже перестанет действовать. Если захотите получить кредит по этой схеме, то разрешение нужно оформлять заранее.

Я решил больше не запрашивать кредиты на строительство и пойти другим путем: составить смету и по мере строительства дома оформлять потребительские кредиты, когда своих денег будет не хватать. Ставка по потребительским кредитам выше, но этот вариант все равно показался мне выгодным: не нужно платить проценты за всю сумму сразу, требуется меньше документов, а строительство можно начать раньше.

После окончания строительства я планировал рефинансировать потребительские кредиты с высокой процентной ставкой одним общим под залог построенного дома. Условия по таким кредитам лучше: ставка на 5—7 процентных пунктов меньше, а максимальный срок больше. В итоге кредитная нагрузка уменьшится.

В итоге мой план выглядел так:

Составление сметы

Когда планируют ремонт в квартире, часто выходят за рамки бюджета. Но если в случае с ремонтом можно оставить одну комнату незавершенной, то жить в недостроенном доме не получится. Чтобы не израсходовать весь бюджет при строительстве, мы несколько недель изучали предложения.

Плюс заказа в крупной компании в том, что у них есть банки-партнеры, готовые одобрить кредит на строительство дома в этой компании. Минус — внести изменения в проект по своему желанию нельзя: нужно выбирать из доступных вариантов и их комплектаций. Наши изменения застройщик внести в проект не мог: размер комнат, планировка ванной комнаты и материал стен были фиксированными. Предложенные варианты нас не устраивали.

А еще всю работу пришлось бы заказывать у одного застройщика — это часто бывает невыгодно. От такого предложения мы отказались.

У мелких застройщиков свобода выбора больше. Многие соглашаются бесплатно доработать проект, но редко бывают льготные программы кредитования. Мы хотели дом из оцилиндрованного бревна и искали застройщика, который специализируется на этом материале.

Компанию выбрали на одной из выставок деревянных домов. Нам предложили несколько типовых проектов на выбор. У каждого проекта было несколько вариантов планировки, еще можно было выбрать дерево и его размер. Мы внесли около 10 изменений в проект: увеличили диаметр бревна, козырек у крыши, высоту потолка, размеры комнат, учли перепланировку в ванной комнате. Как выбирали дом и из чего складывалась цена, я расскажу в отдельной статье.

Для планирования сметы нужно знать этапы строительства, их сроки и стоимость. Дом из бревна возводится в два этапа: сначала коробка — это фундамент, стены и временная крыша; затем второй этап — коммуникации, внешняя и внутренняя отделка. После возведения коробки дом должен отстояться, это время отводится под естественное оседание дома при высыхании бревен — усадку. Рекомендация застройщика — не меньше года между этапами. Это особенность деревянного домостроения.

Проект с выбранными материалами и комплектацией стоил 2,6 млн за первый этап и 3,9 млн за второй. Дополнительно мы заложили 300 тысяч на бурение скважины, установку септика и подведение коммуникаций к дому и 10% от сметы на непредвиденные расходы.

Первый этап занимает 3—6 месяцев в зависимости от погоды, а потом еще год усадки. После этого можно начинать второй этап строительства. Итого нам требовалось 2,9 млн в начале строительства и еще 4,6 млн через полтора года.

Предварительная смета на наш дом — 7,5 млн рублей

План финансирования

После сбора вводных я сел составлять бизнес-план.

На первый этап нужно было 2,9 млн рублей. У нас было накоплено 900 тысяч, родители закрыли вклады и подарили нам еще 800 тысяч. Оставшиеся 1,2 млн я планировал взять в кредит. Первый этап продлился полгода.

Итого: кредит 1,2 млн на первый этап, два кредита по 1,5 млн на второй и долг 700 тысяч у друзей.

В начале лета 2016 года, когда я составлял план, средняя ставка по потребительским кредитам без оформления страховки была около 20%, а ставка рефинансирования — 11%. Я рассчитывал, что ставка будет снижаться и дальше, но на всякий случай заложил планируемую кредитную нагрузку по ставке 21% годовых. При моих параметрах суммарный ежемесячный платеж по кредитам составил бы около 95 тысяч.

Финал моего плана — рефинансирование всех кредитов одним под залог построенного дома. Банк принимает в залог только зарегистрированные объекты — на процесс регистрации построенного дома я заложил еще 6 месяцев.

У каждого банка свои требования к объекту залога. Например, не все банки принимали в залог деревянные дома, а некоторые вообще не работали с загородной недвижимостью — только с квартирами. Иногда требования предъявлялись к фундаменту, наличию коммуникаций и удаленности от ближайшего города, в котором есть офис банка.

На тот момент в Москве я нашел всего пять банков, которые были готовы принять деревянный дом в залог. Это второе рискованное допущение: за время строительства кредитная политика банков могла измениться и дом уже не подходил бы под залоговые условия.

Как все вышло на самом деле

Первый этап строительства. В июне 2016 года Центральный банк снова снизил ключевую ставку на 0,5%. Курс евро, от которого зависит стоимость внутридомовых коммуникаций и оборудования, в течение зимы и весны снижался. Я решил, что пора действовать.

Первый кредит на 1,2 млн рублей под 20,9% годовых оформил в том же банке, где брал и досрочно закрыл автокредит: от банка поступило предодобренное предложение. От страховки отказался. Договор на строительство подписал в тот же день, через неделю на участок приехали строители.

Когда копали котлован под фундамент, оказалось, что из-за особенностей участка фундамент нужно дополнительно укреплять и делать глубже. Друг, работающий в сфере ландшафтного проектирования, согласился с выводом строителей. Укрепленный фундамент обошелся в дополнительные 350 тысяч и сразу съел 300 тысяч, отложенные на непредвиденные расходы. Мне повезло, что с момента составления плана прошло несколько месяцев и я смог накопить немного больше.

Как и планировал, весь год после первого этапа я откладывал на второй этап строительства.

Второй этап строительства. Когда пришло время второго этапа, я подал заявку на 1,5 млн в другой банк — там была акция с фиксированной ставкой 15,9%. Кредит мне одобрили без проблем, но максимум на 5 лет. Я согласился. Ставка была привлекательная, а страховку не навязывали. Строители приступили к работе. По плану мне предстояло взять еще один кредит на 1,5 млн, а если денег не хватит — занять у друзей.

Еще один кредит понадобился спустя два месяца, и к тому моменту начали появляться потребительские кредиты до 5 миллионов. Я обратился в банк, у которого было спецпредложение по такому кредиту. Количество звездочек в условиях зашкаливало: обязательное страхование жизни и здоровья, условие заблаговременного внесения платежа, только онлайн-заявка для минимальной ставки. На рассмотрении заявки банк увеличил процентную ставку и предложил оставить в залог автомобиль — я отказался.

Через пару дней я узнал о предодобренном предложении от еще одного банка, в котором я раньше брал и благополучно погасил кредит. Банк предлагал взять 1,5 млн под 18,5%. В итоге я шел по плану: взял два кредита по 1,5 млн, а ставка оказалась ниже, чем я закладывал.

Непредвиденные расходы. Аппетит приходит во время ремонта — на втором этапе начали появляться непредвиденные «хотелки». Захотелось окна побольше на первом этаже — плюс 40 тысяч. Дополнительно установить мансардные окна — еще 220 тысяч.

Еще через неделю друзья поделились с нами опытом использования теплых полов, которые, конечно же, не были учтены в нашей смете. Мы ограничились теплым полом в прихожей, на кухне и в санузле — без дорогих сенсоров и регуляторов получилось 130 тысяч с работой.

мы потратили на теплые полы

Мы строили дом для себя и надолго, поэтому пошли навстречу желаниям. Итого плюс 390 тысяч к смете.

Пока шла внешняя отделка и проводились внутренние коммуникации, появились новые незапланированные траты. На обустройство и ввод всех коммуникаций по плану было заложено 300 тысяч, но скважину пришлось бурить глубже, чем рассчитывали, — в итоге все 300 тысяч ушли только на подведение воды и канализацию. Установка счетчика, ввод в дом электричества и прокладка кабеля под землей вместо висящих над участком проводов обошлись еще в 65 тысяч. Также в смете не было заземления — плюс 45 тысяч, включая оборудование и установку. Вместо 300 тысяч мы потратили 410.

Со всеми дополнительными работами стоимость второго этапа получалась 4,7 млн — на 100 тысяч больше запланированных расходов. За полтора года я накопил около миллиона и взял два кредита по 1,5 млн для второго этапа. Но мне все равно не хватало 700 тысяч, которые через пару месяцев нужно было платить рабочим.

Я не хотел напрягать друзей, но общий платеж по всем кредитам на тот момент составил около 95 тысяч. Очередной кредит я брать не хотел: сумма в 100 тысяч ежемесячно была для меня психологической отметкой, которую не хотелось перешагивать.

В итоге я занял у друзей 400 тысяч и вычеркнул из сметы работы еще на 300 тысяч: оставил на потом установку межкомнатных дверей и газового оборудования, ограничившись электрическим котлом. Обогрев дома в этом случае дороже, но подключение к газу в нашем поселке стоит примерно 600 тысяч и занимает почти год.

Еще через месяц дом был готов: проведены и запущены коммуникации, завершена отделка и установлена сантехника. Не было только межкомнатных дверей, но их мы смогли установить буквально через месяц. Из мебели только кухня, холодильник и кровать — все подарили родственники к новоселью. Но уже можно было жить в доме и экономить на аренде квартиры.

Регистрация дома

Чтобы рефинансировать свои кредиты, мне нужно было зарегистрировать дом — иначе банк не возьмет его в залог. Регистрация занимает несколько месяцев, но я смог сэкономить время.

По совету знакомых я обратился в компанию, которая занимается сбором и оформлением документов. Мне выделили менеджера, который занимался регистрацией дома. Я оформил на него нотариальную доверенность, чтобы он мог от моего имени выполнять регистрационные действия. В доверенности было указано, что доверенное лицо может только регистрировать (ставить на учет) объекты недвижимости, но не имеет права их продажи. За свое имущество я был спокоен.

я заплатил за сбор и оформление документов

Я обратился в компанию заранее, и менеджер предложил мне заняться оформлением во время строительства дома. Я так и сделал.

Регистрация заняла 6 месяцев, в процесс оформления документов я не вникал. За это время менеджер пару раз звонил мне, чтобы сообщить статус. Все необходимые документы он запрашивал и оформлял без меня — я сэкономил время и нервы. За услуги компании я заплатил 35 000 рублей — всю сумму после завершения оформления. Я получил выписку из Росреестра с адресом дома и моим именем и еще с десяток разных документов, которые пришлось оформить менеджеру для регистрации.

К моменту завершения строительства дом был зарегистрирован.

Рефинансирование кредита

При составлении бизнес-плана я отобрал банки, которые были готовы взять мой дом в залог. На сайтах банков я проверил актуальные ставки по кредитам под залог недвижимости и выбрал банк с наименьшей ставкой.

С менеджерами банка я уже общался, но все равно позвонил, чтобы уточнить список документов. Через неделю я собрал весь пакет документов и направился в банк для оформления кредитной заявки.

Перед подачей заявки сумма задолженности по всем кредитам была 4 млн — именно столько я запросил. В моей кредитной истории не появилось ни одной просрочки, все текущие кредитные обязательства я выполнял вовремя — и через неделю я получил одобрение банка.

Оставалось сделать оценку дома с участком и предоставить в банк отчет. Оценка стоила 18 000 рублей и заняла меньше недели. В отчете дом с участком оценили в 7,6 млн рублей. В одобрении банк указал, что может выдать максимум 60% от оценки — этого хватало для закрытия всех кредитов.

Но здесь начались проблемы: залоговый отдел банка не хотел принимать независимую оценку, аргументируя это падением рынка загородной недвижимости. Эксперты банка оценили дом с участком только в 5,6 млн — 60% от этой суммы хватало только на два кредита из трех. Мои аргументы, договоры на строительство и обращение к руководителю отдела ипотеки с просьбой пересмотреть оценку не изменили решение банка.

Подавать заявку в другой банк я не хотел: не было гарантий более высокой оценки залога, а срок одобрения уже истекал. Я согласился на условия банка и рефинансировал два кредита из трех. Несмотря на то что ставка по первому кредиту была выше, мне оказалось выгоднее рефинансировать второй и третий кредит: по ним был больше остаток задолженности, а мне было нужно перевести на меньшую ставку как можно большую сумму.

После рефинансирования остался кредит с самой высокой ставкой и долг друзьям — в сумме почти 1,5 млн. Мне хотелось уменьшить ставку и отдать долг как можно скорее. В интернете я нашел акцию на рефинансирование по ставке от 10,99%. По акции разрешалось рефинансировать кредит и получить дополнительно наличные, но в сумме не более 1,5 млн. Я понимал, что предлог «от» может означать любую ставку, но все равно заполнил заявку.

Предварительное одобрение без точной ставки я получил через час по смс. На следующий день я принес оригиналы документов, подписал анкету, и через полчаса менеджер сообщил, что рефинансирование одобрили по минимальной ставке — 10,99%. Я закрыл дорогой кредит и отдал долг друзьям.

Итоги

С момента покупки участка до переезда в дом прошло 2,5 года, из которых примерно каждый четвертый день я занимался бюрократией: анализировал предложения банков, отправлял кредитные заявки, собирал документы, посещал офисы банков и не только. Мой рискованный план претерпел коррективы по ходу выполнения, но в целом сработал. Я потратил много времени и нервов, не говоря уже о деньгах.

я плачу в месяц по всем кредитам

Сейчас у меня два кредита: залоговый на 15 лет под 13,5% и потребительский на 5 лет под 10,99%. Общий ежемесячный платеж — 82 тысячи рублей. Это больше ипотечного платежа за двушку у Мкада. Нам пришлось сильно сократить траты на развлечения и забыть про поездки на отдых. Но через три года я уже погашу потребительский кредит и смогу больше платить по залоговому.

И главное — у нас есть свой дом. Это стоило всех пройденных испытаний.

Запомнить

Предрекая вопросы читателей

В выводе вы снова ошиблись: у нас нет потерь, только приобретения. Почему-то все забывают про стоимость аренды! Напомню, что в Москве даже уютная отремонтированная однушка с ЖКХ, пресловутым вывозом мусора и ХАПремонтом в аренду обойдется от 40 тысяч, а скорее дороже. Наши проценты ненамного выше, и с каждым месяцем будут снижаются даже без учета досрочных гашений.

Я рад за ваш построенный дом, правда. Но в моем случае ваши очередные «доводы» опять потерпели крах. Да, было непросто все это реализовать. Да, пришлось побегать. Но результат налицо: наши деньги не сжигает аренда, а мы живем на природе! Если у вам такой вариант не близок, это не значит, что другим нельзя и у них не получится.

Мы с супругой проработали несколько сценариев и делимся опытом в статье и комментариях, чтобы помочь читателям, а не чтобы «понтоваться» мансардными окнами. Мы уже сэкономили больше миллиона на аренде и, что важнее, несколько лет своей жизни!
А ваше хамство и очередная пачка неверных выводов и домыслов только подтверждают простую мысль: это сценарий не для вас. Но раз вы на него не способны, не надо (не)осознанно убеждать в этом остальных читателей!

Зачем эти подвиги? Для кого? Чтобы банки больше заработали на вас? Извините, но тут не одно слово «красавчик», а два вспоминаются: «слабоумие и отвага».

Источник

Как устроена ипотека

Стоит ли брать и как уменьшить риски

Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.

Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.

Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.

На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.

Что вы узнаете

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.

О долгосрочной ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.

Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.

Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.

Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.

Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку

Участники ипотечной системы

В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.

Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.

Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.

Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.

На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.

Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.

Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.

Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.

Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.

Виды ипотеки

Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:

Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.

Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.

Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.

Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.

Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:

Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.

Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.

Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.

Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.

Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.

Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

Виды процентных ставок:

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.

Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.

Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:

Условия страхования. Банк может потребовать:

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Источник