Что значит якорный арендатор
Какие якорные арендаторы нужны торговому центру
Какие якорные арендаторы нужны торговому центру
Почему наличие якоря в ТРЦ сегодня перестает быть гарантией постоянного высокого трафика, какой магазин может носить это гордое имя и как владельцу ТЦ выстроить работу с якорями, чтобы их проблемы не потопили его бизнес, рассуждает Антон Реутов, аналитик рынка коммерческой недвижимости.
На рынке торговых центров давно и прочно установилось понятие «якорный арендатор». При этом, как показывает практика, не все якорные арендаторы достойны носить это гордое имя. Более того, некоторые пользуются преимуществами якоря, не имея на это должных оснований. Давайте разберемся, что такое якорный арендатор в ТЦ, какие у него основные функции, а самое главное — как понять, насколько он эффективно с ними справляется. Я приведу конкретные примеры с фотографиями и цифрами из моей практики проведения аудитов эффективности ТЦ, чтобы было более наглядно и понятно. А в конце я отвечу на два самых любимых вопроса, которые слышу чаще всего: может ли ТЦ существовать без якоря и является ли якорем фитнес-центр?
Прежде чем мы начнем, давайте сверим наши карты мира и договоримся, какого арендатора мы будем считать якорным. Якорем, или якорным арендатором, в ТЦ называют арендатора, который выполняет как минимум три важные функции.
Во-первых, он генерит трафик.
Если трафик достаточный, ТЦ чувствует себя прекрасно, посетителей много, арендаторы в галереях имеют хороший товарооборот и платят аренду в полном объеме. Если трафик низкий, то ТЦ начинает «задыхаться», продажи у арендаторов галереи падают, растет дебиторская задолженность. Некоторые арендаторы вынуждены закрыться. Как понять, что трафик в ТЦ достаточный? Посмотрим на примере одного из ТЦ, который я посетил во время поездки в г. Магнитогорск в июле этого года.
ТЦ «Тетрис», г. Магнитогорск.
11 тыс. м 2 — гипермаркет товаров для ремонта и строительства «Добрострой»
7,5 тыс. м 2 — гипермаркет «Лента»
1,3 тыс. м 2 — гипермаркет бытовой техники и электроники DNS
Для такого ТЦ трафик посетителей должен находиться в диапазоне от 16 тыс. до 30 тыс. человек в день.
Во-вторых, якорный арендатор оправдывает ожидания ЦА.
Если вы заскочили в магазин за хлебом и молоком, а выкатили тележку с тремя пакетами, значит, магазин превзошел ваши ожидания. А если наоборот? С каждым разом вы покупаете все меньше, а потом и вовсе переключаетесь на другие варианты.
В магнитогорском ТРЦ «Семейный парк» в декабре 2015 года на площади 5 тыс. м 2 открылся продуктовый гипермаркет «Ашан». Проработав 5 лет, он был вынужден закрыться. В сухих официальных строчках в качестве причины закрытия значится: «К сожалению, на протяжении длительного времени магазин показывал неудовлетворительные результаты». А какова может быть реальная причина закрытия?
Как обычно бывает в таких непростых ситуациях, причин может быть несколько.
Во-первых, это конкурентное давление со стороны федеральных ретейлеров Х5 Group и «Магнит», которые активно развивали свои форматы «магазин у дома» в городе. Пандемия им только помогла, все больше жителей переключились на покупки в ближайшем магазине или перешли на доставку. Привычка к поездкам в гипермаркеты за продуктами на неделю вперед постепенно уходит в прошлое. Во-вторых, это ассортиментная политика и цены. В-третьих, это управленческий кризис в самой компании. Пожалуй, это одна из самых значимых причин.
В-третьих, якорный арендатор развивается.
Да, арендатор должен отслеживать последние тенденции на рынке недвижимости, изменения потребительских привычек и предпочтений и меняться вместе с ними. Иначе найдутся те, кто сделает это раньше и лучше. И покупатель уйдет к ним. Мне повезло, и я наблюдаю за всеми этапами развития самого большого по формату «Перекрестка» площадью 3 тыс. м 2 на пр. Большевиков, 32, в Петербурге. Регулярно захожу и оцениваю новинки и как эксперт, и как рядовой покупатель.
Из недавнего опыта. В этом супермаркете установили кассы самообслуживания. Чтобы не стоять в очереди с несколькими покупками, можно самому отсканировать товары. По идее, это должно снизить нагрузку на кассы в часы пик. В реальности сканер штрихкодов работает настолько медленно и читает этикетку не с первого раза, что сканирование товаров превращается в настоящий тест на терпение. Надеюсь, что со временем систему настроят и это скажется на покупательском опыте в лучшую сторону. Изменения должны приводить к увеличению эффективности арендатора, а не просто быть модным трендом.
Кстати, о трендах. Если проанализировать примеры, которые я привел выше, то можно отследить несколько трендов, которые ждут рынок в ближайшем будущем. Они логично следуют из цифр по каждой торговой точке — трафик, средний чек, выручка.
Первый тренд. Федеральные ретейлеры будут сокращать площади своих магазинов. С развитием сервиса доставки товаров оплачивать дорогую аренду в ТЦ станет все менее выгодно. Зачем вам два стеллажа памперсов в магазине детских товаров, если вы можете их заказать в интернет-магазине с доставкой до двери или до ближайшего пункта выдачи. То же касается и других товаров, которые не требуют примерки в магазине.
Второй тренд. Арендаторы все больше будут переходить на процент от выручки, так как по низкоэффективным точкам это более выгодный вариант, чем платить фиксированную аренду и регулярно бомбардировать арендодателя письмами с требованием скидки. Тем более что опытные арендодатели, которые считают товарооборот своих арендаторов, спокойно реагируют на такие письма и скидок, как правило, не дают.
Третий тренд. Наличие якоря в ТРЦ сегодня перестает быть гарантией постоянного высокого трафика завтра.
Пандемия это хорошо показала. Что толку от детского развлекательного центра, если он закрыт?
Зачем вам кинотеатр, если с приходом в регион высокоскоростного интернета можно по подписке смотреть последние новинки на телефоне? Понятно, что «Матрицу» сестер Вачовских нужно идти смотреть на большом экране. Во всех остальных случаях удобнее и быстрее посмотреть фильм по дороге на работу или на борту самолета.
Я обещал ответить на два вопроса.
Может ли ТЦ существовать без якоря?
Да. Вполне. Есть масса примеров таких ТЦ. Как правило, они расположены в тех местах, где сама локация выступает в роли якоря. Это станции метро, ТЦ у ж/д вокзалов и в других зонах массового целевого трафика. В таких ТЦ ставка делается не на одного, а сразу на нескольких арендаторов — качественный набор более мелких арендаторов становится равноценной заменой одному, но крупному. Для арендодателя это более безопасная стратегия, ведь потеря якоря для ТЦ несравнимо более серьезная проблема, чем потеря одного мелкого или среднего арендатора.
Является ли фитнес якорем в ТЦ или нет?
Мой опыт проведения аудита ТЦ и анализа таких концепций показывает, что в 9 случаях из 10 не является. Это видно в первую очередь по цифрам поглощения трафика. Иногда, как в недавнем примере досугово-торгового центра Green Park, который я описывал в своем блоге, фитнес может иметь высокий трафик. Но это скорее особенность локации при полном отсутствии конкурентного предложения для жителей.
Кто такой якорный арендатор?
Кто такой якорный арендатор?
Строительство такого комплекса на дешевой загородной земле обходилось дешево. А вот эксплуатация его стала делом, хотя и выгодным, но достаточно рискованным. Чтобы «выманить» покупателя из города, следовало предложить ему не только новые торговые площади, но и новую форму обслуживания, и существенно более дешевые покупки.
В городе спокойно могли существовать торговые центры типа ярмарки, где каждый продавец снимал небольшую торговую площадь, зато продавцов было много. Яркий пример такого типа торговых центров – Верхние торговые ряды (ГУМ) в Москве и Гостиный двор в Санкт-Петербурге. Но за городом мелкие лавочки просто физически не могли заполнить громадные здания. Поэтому появилось понятие якорных арендаторов, которые стали главными и любимыми арендаторами для владельцев торговых центров.
Якорным арендатором ― называется физическое или юридическое лицо, которое арендует под свое предприятие торговые помещения, занимающие от 5 до 15 процентов от общей площади торгового комплекса. Такой арендатор называется якорным потому, что его появление в торговом центре или в торговом комплексе привлекает сюда главный поток посетителей. Словно бы привязывает их к данному коммерческому центру. Якорными арендаторами являются, как правило, крупные торговые сети.
Якорного арендатора отличают две главные черты:
1. Независимость, то есть возможность арендатора привлечь достаточный поток покупателей к себе, где бы такой арендатор не находился. Якорный арендатор известен большому числу покупателей благодаря раскрученному бренду. Знакомый бренд является ориентиром и одновременно «приманкой» (якорем) для будущих покупателей. Он стимулирует поход в малознакомый торговый центр.
2. Размер, то есть возможность на арендуемой большой торговой площади предложить клиенту широкий ассортимент товаров. Богатое предложение товаров дает покупателям возможность выбора. Он выгоден также и самим якорным арендаторам. На бОльших торговых площадях они продают больше, компенсируя возросшей выручкой относительно высокую арендную плату.
А за что ценят якорных арендаторов владельцы торговых центров?
Во-первых, за то, что такой арендатор создает постоянный поток покупателей в торговый центр. Это особенно важно для загородных торговых центров, находящихся в месте, которое нельзя считать доступным для рядового покупателя, не «вооруженного» автомобилем.
Тем, кто бывал в Италии, вероятно, известны торговые центры, в которых находятся магазины самых известных компаний высокой моды. Здесь продаются прославленные одежные и обувные бренды по вполне привлекательной цене. Несмотря на то, что такие торговые центры находятся достаточно далеко за городом, поток посетителей в них не иссякает. Многие туристические фирмы предлагают своим клиентам шопинг-туры в такие центры. Многих посетителей сюда завозят по пути в аэропорт.
Во-вторых, якорный арендатор повышает имидж торгового центра. Якорный арендатор в большой степени определяет, кто станет посещать торговый центр, где он арендует площади. Якорный арендатор является также и своеобразной рекламой торгового центра. Обычно бренды якорных арендаторов размещают на фасаде торгового центра, выделяя их размером. Наличие «хорошего» якорного арендатора является как бы дополнительной рекламой для прочих возможных арендаторов торговых площадей. Таких мелких арендаторов гораздо больше, и именно они приносят собственнику торгового центра основную прибыль.
В-третьих, якорные арендаторы перераспределяют потоки покупателей таким образом, чтобы в торговом центре не было «мертвых зон», куда покупатель придет неохотно. Например, в многоэтажных торговых центрах, торговые площади якорных арендаторов размещаются дальше от входа и на верхних этажах.
В качестве «домашнего задания» читателю рекомендуется посетить ближайший (или самый любимый) торговый центр, определить, какие арендаторы в этом центре являются якорными. Это нетрудно сделать, оценив размеры торговых площадей и величину букв на фасаде торгового комплекса. После этого стоит обратить внимание на местоположение магазинов-«якорей»
Якорные арендаторы привлекают в торговые центры существенную долю потока покупателей. Поэтому владельцы торговых центров заинтересованы в привлечении под свою крышу «правильных» якорных арендаторов. Здесь существенны узнаваемость бренда будущего «якоря», широкий ассортимент предлагаемых им товаров, а также наличие у будущего якорного арендатора разветвленной торговой сети и правильно проводимая маркетинговая политика.
Правильный выбор якорных арендаторов должен соответствовать общей целевой аудитории будущего торгового центра. Якорные арендаторы и другие магазины торгового центра должны работать в одном и том же сегменте цен. Они не должны дублировать продаваемые торговые марки.
Для относительно небольших торговых центров, которые посещают жители окрестных районов, лучшим якорным арендатором является большой продуктовый магазин. Вполне возможно, что такой магазин будет единственным якорным арендатором. И прекрасно!
А вот в крупных торговых центрах, куда съезжаются люди из целых регионов, могут спокойно разместиться несколько якорных арендаторов.
Обычно якорными арендаторами кроме уже названных продуктовых супермаркетов, могут быть крупные магазины по продаже электроники и бытовой техники, большие магазины по продаже товаров для дома, сада и для ремонта. Замечательные «якоря» – развлекательные центры и кинотеатры.
Обычно список якорных арендаторов определяется еще до ввода торгового центра в эксплуатацию. Нормальным считается, если якорные арендаторы занимают около 60 процентов торговых площадей. Договоры с якорными арендаторами заключаются на длительный срок, обычно на 10 – 15 лет. Якорные арендаторы платят менее высокую арендную плату за снимаемые торговые площади. Иногда якорный арендатор может платить не фиксированную плату за аренду, а выплачивать процент от своего товарооборота.
Кроме крупных якорных арендаторов выделяют еще и мелких. Они занимают торговые площади меньшего размера, чем крупные якорные арендаторы, но большего, чем прочие, не «якорные» магазины. Несмотря на небольшой размер, мелкие якорные арендаторы привлекают в торговый центр значительное количество покупателей. Мелкие якорные арендаторы – магазины крупных аптечных сетей, парфюмерии и косметики, книжные магазины.
Правильный выбор якорных арендаторов способствует привлечению покупателей в торговые центры, а значит, является залогом их процветания и формирования высокого имиджа торговой территории.
Арендаторы и субарендаторы – кто это?
Разбираться в вопросах аренды очень важно как самому арендатору, так и лицу, предоставляющему возможность аренды. Об основных понятиях, правах и особенностях, которые действуют в данных правоотношениях, мы и поговорим далее в статье.
Кто является арендатором?
По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды, согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.
В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.
Обязанности арендатора
При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:
Права арендатора
Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:
Риски арендатора
Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:
Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.
Субарендаторы
Субарендатором называют лицо, которое заключает с арендатором договор о субаренде. Таким образом, он как бы арендует повторно уже арендованную землю. Заключение данного договора допустимо исключительно в том случае, если имеется соответствующий пункт с разрешением на заключение договора субаренды от владельца земли или иного имущества.
Распространены сегодня виды бизнеса, при которых в субаренду сдаются квартиры или иные жилые помещения. При грамотном распределении ресурсов на этом возможно заработать неплохие деньги.
Какие особенности у субарендаторов в плане прав, возможностей и обязанностей?
Также важно отметить, что размер оплаты за субаренду не может быть выше размера платы за аренду. Это значит, что арендатор вправе назначить за субаренду любую сумму, не превышающую стоимости оплаты аренды.
Арендаторы земельных участков
Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т.д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:
В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.
Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.
Рекомендуем также ознакомиться со статьей – Как арендовать землю у государства.
Якорные арендаторы
Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин “якорный арендатор” активно используется в торговой недвижимости.
Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:
Якорных арендаторов называют “лицом” торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.
Ротация арендаторов
К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.
Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.
Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.
Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.
Видео: Правила аренды и субаренды
Закон предусматривает особые правила как для арендаторов, так и для субарендаторов. Соблюдение этих правил благотворно сказывается на сотрудничестве и позволяет расширять пространство для ведения бизнеса и реализации личных хозяйственных нужд. Более подробно о законодательной базе данного вопроса в следующем ролике:
Итак, арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое заключает с арендодателем соглашение на использование его имущества за установленную арендную плату. Во избежание разногласий, арендатору стоит соблюдать все условия, предписанные в договоре с владельцем имущества.
Концепции: как правильно рассаживать арендаторов в ТЦ?
Для того, чтобы говорить о правильном или неправильном ТЦ, нужно знать его размеры. С одной стороны можно сделать низкие арендные ставки и площади займутся моментально, только крайне невыгодное расположение может повернуть что-то иначе. Это один из самых легких вариантов управления заполняемостью.
Какие существуют концепции, рассказывает административный директор «Отелит» Никита Артемьев.
Сейчас у нас появился проект, который мы реализуем в Москве и в связи с этим проводили исследование того, что происходит в спальных микрорайонах города, как там происходит рассадка арендаторов. И в целом мы подтвердили то, что формат, который востребован в Новосибирске, он востребован и там.
1. Это классический вариант, когда есть якорный арендатор (супермаркет), предоставляющий товары первой необходимости, то есть продукты и хозтовары. На их потоке появляются товары, которые считаются обязательными для местных жителей, это пекарни, аптеки, разливные напитки, специализированные продуктовые магазины, крепкий алкоголь, табачная продукция, бакалея и кондитерские изделия. Если ТЦ побольше, то может появиться малоформатные заведения общепита, то есть кофе, суши, пицца на вынос, детская продукция, зоомагазины, парикмахерские, детские парикмахерские, косметика. Если речь о еще более крупном формате, то появляются дополнительные якорные арендаторы — рестораны общепита, магазины бытовой техники, банки, сотовая связь, МФЦ, стройматериалы, мебельные салоны, но это скорее исключение, чем правило. Если ТЦ еще большего размера, то это магазины одежды, обуви, мебель, автотовары, товары для ремонта, то есть все остальное.
Мы в «Отелит» строим только те объекты, на которые у арендаторов есть спрос. То есть договор заключаем до начала реализации проекта. Это позволяет быть уверенным в успехе и сохранить вложенные деньги.
Классическую концепцию рассадки арендаторов мы используем практически во всех районных ТЦ. На примере торгового центра «Лазурный» в Новосибирске можем рассмотреть подобную рассадку и почему это работает.
Первым арендаторов, с которым мы заключили договор стала сеть ресторанов общественного питания KFC. Она является одним из якорей на объекте.
Перед открытием подписали договор с федеральной продуктовой сетью «Магнит» и «Магнит Косметик». Также удалось разместить крупный магазин DNS. На их потоке разместились пиццерия, кофейни, фермерская продукция, пекарня, аптека, крепкий алкоголь и магазин разливных напитков, детские товары, сотовые телефоны, аксессуары и т.д. В результате получился ТЦ, который востребован у жителей микрорайонов каждый день.
Размер ТЦ позволяет посадить не только супермаркет и хозтовары, но и крупный ресторан общественного питания, а также федерального арендатора, предоставляющего бытовую технику. В нашем случае якорными арендаторами стали «Магнит», «Магнит Косметик», «KFC», «DNS». Мы считаем это удачным расположением и трафикообразующими арендаторами, так как посещаемость с регулярно растет и за последние 6 месяцев выросла более чем в 2 раза. Это свидетельствует тому, что новые посетители, приходя в ТЦ, становятся постоянными гостями.
2. Фермерские центры, их гораздо меньше, но нарезка маленькими отделами в больших количествах это плюс на потоке супермаркета и они не считаются конкурентами. Они могут самостоятельно представлять продуктовую матрицу, но тогда должны самостоятельно предоставлять полный спектр. Не получится открыть только мясо или молоко, чтобы идти в другое место за чем-либо. Должны присутствовать все.
3. Собственник предпочитает не усложнять себе жизнь и посадить только якорей. Он не занимается сдачей прикассовых площадей, такому формату тоже есть место. Нам он непонятен, мы так не работаем и считаем это неэффективным использованием площадей, хоть и заполняемость получаемся 100%. В таком формате нет проблем, арендаторы все платят вовремя.
В регионы тенденции приходят из центральной России. Пришли супермаркеты с распределительными центрами, которые сильно подняли эффективность работы супермаркетов, подняли арендные ставки и сделали формат интересным для девелоперов.
С точки зрения строительства это не требует пересмотра концепции продаж, качественный объект девелопера подразумевает универсальность помещения, наличие тех условий и документация. Плюс происходит внешнее представление, обустройка объекта, чтобы представить его в интересном формате.