выкуп земельного участка у администрации судебная практика

Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379 по делу N А14-15138/2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 16 января 2018 г. N 310-ЭС17-20379

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кольцовой Ираиды Владимировны на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.03.2017, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.09.2017 по делу N А14-15138/2016

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.03.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 13.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, указывается вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании указанных норм заявители обратились в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. Из заявления и приложенных к нему документов следовало, что единый земельный участок, занятый строениями, принадлежащий двум собственникам, может быть предоставлен в общую долевую собственность, соразмерно долям в праве на строения.

Объекты недвижимости перешли в долевую собственность Кольцовой И.В. и Кольцова А.М. в результате заключения договора купли-продажи от 08.05.1997. В связи с переходом права собственности на здания заявителям в силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право постоянного (бессрочного) пользования площадью 40 000 кв. м, предоставленного ранее «Автоколонне 1747» для ведения подсобного хозяйства, и исключительное право на выкуп указанного земельного участка.

Спорный земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов», в связи с чем статья 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит применению.

Ссылка Департамента и судов на несоразмерность площади объектов недвижимости площади земельного участка не может служить основанием для отказа в передаче земельного участка в собственность, учитывая, что исчерпывающий перечень оснований установлен статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Кольцовой И.В. принадлежит 3/4 доли общей долевой собственности на объекты недвижимости: ограждение протяженностью 637,3 м, инв. N 6786, лит. 1; водонапорная башня объемом 252 м куб. и артезианская скважина глубиной 10 м, инв. N 6785, лит. Д, Г1; свинарник, общая площадь 1019,9 кв. м, инв. N 6786, лит. Г, расположенные по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Испытателей, д. 65, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.12.2012, 02.10.2015, 12.12.2012, 02.10.2015, 12.12.2012, 02.10.2015 соответственно.

1/4 доли общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости принадлежит Кольцову А.М.

Вышеуказанные объекты расположены на земельном участке площадью 40000+/-70 кв. м с кадастровым номером 36:34:0515012:77, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения подсобного хозяйства.

12.01.2016 Кольцова И.В. обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0515012:77 для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, которое ею было отозвано.

12.07.2016 с аналогичным заявлением о предоставлении в собственность 1/4 доли земельного участка обратился Кольцов А.М.

Письмом от 12.09.2016 N 52-17-12206з Департамент, ссылаясь на пункт 19 статьи 39.16 ЗК РФ сообщил, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается, в связи с чем отказал в предоставлении в собственность земельного участка, указав также на превышение предельных размеров общей площади земельного участка для целей ведения личного подсобного хозяйства, установленных Законом Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области», несоразмерность площадей испрашиваемого земельного участка и объектов, на нем расположенных, принадлежащих заявителям.

Полагая, что указанный отказ Департамента не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, ИП Кольцова И.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Согласно пункту 19 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

На основании указанного постановления Автоколонне N 1747 в бессрочное (постоянное) пользование передан земельный участок площадью 3,6 га, расположенный в пос. Малышево, Хохольский район Воронежская область (свидетельство N 800-31-VI-47).

В заявлении от 12.07.2016 о предоставлении в собственность части (3/4) спорного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0515012:77 площадью 40 000,00 кв. м Кольцова И.В., ссылаясь на статьи 39.3, 39.20 ЗК РФ, указывала на нахождение на земельном участке сооружений: свинарника площадью 1019,9 кв. м, водонапорной башни и артезианской скважины, ограждения протяженностью 637,3 м, 3/4 доли которых принадлежит ей на праве собственности.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. Кольцова И.В. (3/4 доли) и Кольцов А.М. (1/4 доли) обратились в Департамент с заявлениями о предоставлении в собственность частей спорного земельного участка, соответствующих принадлежащим им долям в общей долевой собственности на объекты, расположенные на нем.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Земельный участок испрашивался предпринимателем в собственность как участок, на котором расположены принадлежащие на праве общей долевой собственности объекты недвижимого имущества (свинарник площадью 1019,9 кв. м, водонапорная башня и артезианская скважина, ограждение протяженностью 637,3 кв. м), при этом площадь испрашиваемого земельного участка составляет 40 000 кв. м и превышает площади находящегося на нем объекты почти в 40 раз. Доказательства обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, предпринимателем не представлены.

Доводы заявителя жалобы о переходе к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 40 000 кв. м, правомерно признаны судами ошибочными.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 2 статьи 35 ЗК РФ).

В абзацах 2 и 3 пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Заявление предпринимателя подано не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а в порядке приобретения земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, согласно статьям 39.3, 39.20 ЗК РФ.

Суды также справедливо отметили, что особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности предусмотрены статьей 39.18 ЗК РФ, однако названным порядком ИП Кольцова И.В. не воспользовалась.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

Отказать в передаче кассационной жалобы главы крестьянского (фермерского) хозяйства Кольцовой Ираиды Владимировны для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Источник

На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.

Когда могут изъять землю

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.

Как принимается решение об изъятии

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.

До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или через МФЦ. Госпошлина — 350 рублей.

Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.

Когда орган власти установит собственников, он примет решение об изъятии. В нем будут указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымает землю. Например, постановление городской администрации или администрации области или края.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Размер компенсации

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Цена выкупа включает в себя:

Рыночная стоимость определяется при помощи оценки. Даже если госорган и собственник готовы договориться о цене самостоятельно, привлекать оценщика все равно придется. На компенсацию пойдут бюджетные деньги, и должно быть веское обоснование ее суммы.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.

Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Соглашение об изъятии

Вам должны будут прислать на подписание проект соглашения об изъятии недвижимости. Порядок компенсации — сроки, порядок расчетов — будет прописан в соглашении. Вы можете согласиться с ним или предложить свой вариант.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

На компенсацию при изъятии могут рассчитывать не только собственники, но и правообладатели, которым участки принадлежат на правах:

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Что делать с налогами

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Вычет вы сможете получить, если подадите в налоговую декларацию. Ее надо будет подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам выплатили компенсацию. Если это произойдет в 2019 году, значит декларацию надо будет подать до 30 апреля 2020 года.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Что вам делать сейчас

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Обязательный выкуп имущества по п.7 ст.107 ЗК РФ: работает ли новелла?

В августе 2018 вступили в силу поправки в Земельный кодекс, касающиеся регулирования зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (к ним относятся разного рода охранные, запретные зоны и проч., которые накладывают определенные ограничения на территорию).

Среди новелл обращает на себя внимание положения п.7 ст. 107 ЗК РФ – теперь лицо, если на его участок был распространен режим ЗОУИТ, вправе требовать у госоргана, в интересах которого он установлен, выкупить его (и недвижимость на нем). При этом, эта норма получила еще и ретроспективное действие.

Такой подход представляется логичным – ограничения могут оказаться столь существенными, что использовать земельный участок для тех целей, с которыми он изначально приобретался (например, для строительства) попросту невозможно. Соответственно, чтобы и дальше собственник не нес бремя содержания имущества, которое теперь ему не нужно и которое теперь будет не так то просто продать третьим лицам, государство предусмотрело механизм отчуждения участка с выплатой возмещения.

Однако, приходится констатировать, что на практике с реализацией механизма возникли некоторые проблемы.

Так, в приведенной ст.107 ЗК РФ указано, что порядок заключения соглашения о выкупе и выплаты возмещения устанавливается Постановлением Правительства РФ.

И хотя указанные нормы вступили в силу еще в августе 2018, по состоянию на 26 декабря 2019 года это Постановление все еще не принято.

Эта ситуация была использована для того, чтобы не выполнять обязанность выкупа имущества.

Так, например, в деле, рассмотренным Мосгорсудом (N 33а-3675/2019), истец просил обязать госорган выкупить у него участок на основании п.7 ст.107 ЗК РФ. Однако, суд отказал, мотивировав свое решение тем, что в силу отсутствия порядка выкупа, который бы устанавливался упомянутым Постановлением Правительства, у госоргана нет возможности выполнить эту обязанность.

Такой подход суда, как и в целом складывающаяся ситуация, вызывает вопросы.

В частности, имеет ли право лицо, для которого в силу закона обязательно заключение договора (ст.445 ГК РФ), уклоняться от него по мотивам отсутствия процедуры, которая бы регулировала его поведение при заключении этого договора?

А еще, с чем связана столь существенная задержка установления этой процедуры? Выходит, что государство, выполняя свои публичные функции, сначала предоставляет гражданам и организациям определенное право, затем создает условия, которые мешают его реализации?

Также, надо учитывать, что бремя содержания имущества, которое попало в ЗОУИТ, может оказаться весьма тяжелым. Лица, которым было предоставлено право получить возмещение за ограничения, установленным в публичных интересах, уже более года вместо этого возмещения выплачивают налоги и несут иные траты.

Может быть, было бы справедливо возложить эти расходы на государство, раз они возникли по причине непринятия им необходимого, опять же, публичному образованию, акта?

Рассчитывать на это, правда, не приходится.

Остается надеяться, что, поскольку судебная практика по ст.107 ЗК РФ еще формируется и выше приведен лишь единичный такой пример, в дальнейшем она будет развиваться в несколько ином ключе, а Правительство РФ в ближайшее время все же наконец издаст обсуждаемое Постановление.

Источник

Выкуп земельного участка у администрации судебная практика

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 апреля 2017 г. N 305-ЭС16-19865 Суд отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций в части возложения на уполномоченный орган обязанности заключить с истцом договор купли-продажи спорного земельного участка и оставил в силе решение суда первой инстанции в указанной части, поскольку отсутствуют основания для отказа в выкупе спорного земельного участка, так как предприниматель как собственник объекта недвижимости являлся обладателем исключительного права на приватизацию находящегося в публичной собственности спорного земельного участка

Резолютивная часть определения объявлена 27 апреля 2017 г.

Полный текст определения изготовлен 28 апреля 2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Поповой Г.Г.,

судей Грачевой И.Л. и Хатыповой Р.А.,

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения Кирикова Ю.А. и его представителя, поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Департамента, возражавшего против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

предприниматель обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту о признании незаконным отказа от 18.06.2015 N 33-5-10594/15-(0)-1 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004012:8803, расположенного по адресу: город Москва, ул. Краснодарская, вл. 47; об обязании Департамента подготовить и направить Предпринимателю проект договора купли-продажи данного земельного участка по цене в размере 20% кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 28.11.2011.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2016 требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Департамента от 18.06.2015 N 33-5-10594/15-(0)-1 в предоставлении Кирикову Ю.А. в собственность земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004012:8803, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 47, и обязал Департамент подготовить и направить Предпринимателю проект договора купли-продажи данного земельного участка по цене в размере 20% кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 28.11.2011.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 решение от 28.04.2016 изменено. Из резолютивной части решения суда первой инстанции исключено возложение на Департамент обязанности по подготовке проекта договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 20% кадастровой стоимости.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.11.2016 постановление апелляционного суда оставлено без изменения.

Кириков Ю.А. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций в части, исключающей из резолютивной части решения суда первой инстанции возложение на Департамент обязанности по подготовке проекта договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 20% кадастровой стоимости в размере, установленном по состоянию на 28.11.2011.

Дело истребовано из Арбитражного суда города Москвы 08.02.2017.

Определением от 29.03.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Предпринимателя вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановление апелляционного суда от 11.08.2016 и постановление суда округа от 15.11.2016 подлежат отмене в части по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Кириков Ю.А. является собственником нежилого здания магазина общей площадью 152,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, д. 47 (запись регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.01.2010 N 77-77-04/174/2009-595). Указанное здание находится на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0004012:8803 площадью 524 кв.м.

Общество «Продмаркет», в свою очередь, приобрело указанное нежилое здание по договору купли-продажи от 23.03.1997, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «КОНЭКС», которое на основании договора от 28.12.1993 купило это здание у малого коллективного предприятия «ЛИС». Ранее, 23.09.1992, Комитетом по управлению имуществом Москвы и малым коллективным предприятием «Лис» заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 05-00113/92, в соответствии с условиями которого в собственность покупателя передано спорное здание.

Земельный участок под строительство нежилого здания с хозяйственными постройками был отведен решением исполнительного комитета Московского городского совета депутатов трудящихся от 29.11.1973 N 45/18.

Решением Московского земельного комитета от 16.03.1999 со ссылкой на указанное решение Арбитражного суда города Москвы от 21.01.1999 отменено постановление земельной административной комиссии от 29.05.1999.

о привлечении товарищества «Продмаркет» к административной ответственности за нарушение сроков возврата временно занимаемых земель по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 47, площадью 324 кв.м.

Предприниматель 28.11.2011 обратился в Департамент с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, занятого магазином и необходимого для его использования.

Распоряжением Департамента от 23.12.2011 N 5628 утверждена схема расположения спорного земельного участка на кадастровой карте территории с обозначением площади в размере 196 кв.м.

Кириков Ю.А. 14.02.2012 обратился в Департамент с заявлением об изменении установленных границ названного земельного участка, поскольку утвержденной схемой существенно уменьшена его площадь, и потребовал не препятствовать оформлению в собственность земельного участка площадью 524 кв.м.

Заявитель 02.04.2012 обратился в Департамент с повторным заявлением о прекращении необоснованного затягивания решения вопроса по согласованию границ земельного участка и нечинении препятствий в оформлении его в собственность.

Департамент 11.04.2012 письмом N 33-1-2528/12-(2)-1 сообщил Кирикову Ю.А., что испрашиваемый земельный участок не сформирован, не поставлен на государственный кадастровый учет, подтвердив, что площадь земельного участка для эксплуатации здания составляет 196 кв.м.

Предприниматель 20.04.2012 обратился в Департамент с очередным заявлением о решении вопроса по согласованию границ земельного участка и оформлению его в собственность, указав, что более шести месяцев ему в этом чинятся препятствия.

Департамент 05.05.2012 письмом N 33-1-2528/12-(4)-1 сообщил Предпринимателю, что данный вопрос будет рассмотрен при наличии утвержденного в установленном порядке проекта межевания территории, включающей спорный участок.

Заявитель 07.06.2012 обратился в Департамент с очередным заявлением о решении вопроса по согласованию границ земельного участка площадью 524 кв.м, представив копии проектной и строительной документации, согласно которой строительство магазина предусмотрено с подсобными постройками и огороженной территорией хозяйственного двора.

Заместитель мэра Москвы письмом от 16.07.2012 N КИЗО-ДЗР-18530 сообщил Кирикову Ю.А., что внесение изменений в распоряжение Департамента от 23.12.2011 N 5628 в части границ спорного земельного участка возможно после утверждения проекта межевания территории соответствующего квартала, который находится в стадии разработки и в котором для спорного объекта предусматривается земельный участок с прилегающей территорией.

Департамент 10.04.2014 в ответ на очередное обращение заявителя письмом N 33-5-10448/14-(1)-0 сообщил о задержке в выдаче распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории со ссылкой на осуществление сбора необходимых документов.

Письмом от 15.04.2014 N 33-5-10448/14-(2)-0 Департамент сообщил Предпринимателю о приостановлении предоставления государственной услуги «выдача распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории» в связи с направлением в Государственную инспекцию по недвижимости г. Москвы запроса для проведения проверки использования земельного участка.

Распоряжением Департамента от 03.06.2014 N 7238 утверждена схема расположения земельного участка площадью 524 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 47, на кадастровой карте территории.

Наряду с этим вступившим в законную силу решением Люблинского районного суда города Москвы от 30.07.2014 отменено постановление по делу об административном правонарушении, вынесенное заместителем начальника управления административного производства Государственной инспекции по недвижимости города Москвы 03.06.2014 в отношении Кирикова Ю.А. в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.12 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях, за использование земельного участка площадью 560 кв.м для размещения и эксплуатации здания магазина и хозяйственных построек без правоустанавливающих документов на землю; производство по делу об административном правонарушении прекращено на основании пункта 2 части 1 статьи 24.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за отсутствием состава административного правонарушения.

Данным решением суда установлено отсутствие в действиях Кирикова Ю.А. вины в совершении административного правонарушения, поскольку им предпринимались все необходимые меры для оформления правоустанавливающих документов на землю, однако рассмотрение его заявлений со стороны уполномоченных государственных органов приняло затяжной характер.

Предприниматель 13.04.2015 вновь обратился в Департамент по вопросу оказания государственной услуги «предоставление земельного участка в собственность собственникам зданий, строений, сооружений» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004012:8803, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 47.

Департамент 18.06.2015 письмом N 33-5-10594/15-(0)-1 отказал в предоставлении указанной государственной услуги со ссылкой на то, что на основании результатов повторной проверки Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы установлен факт наличия на участке не демонтированной части пристройки площадью 30 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Лефортовского районного суда города Москвы от 09.12.2015 удовлетворено административное исковое заявление Кирикова Ю.А., признано незаконным и отменено решение Государственной комиссии по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 24.04.2015 N 90452281 о демонтаже части пристройки площадью 30 кв.м, расположенной по указанному адресу. Суд установил, что данная пристройка была учтена в документах технического учета вместе с основным строением с 14.10.1998, и пришел к выводу об отсутствии оснований для сноса пристройки и незаконном использовании Кириковым Ю.А. земельного участка площадью 524 кв.м для эксплуатации магазина с хозяйственными постройками.

Суд округа согласился с данным выводом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций признали, что отсутствуют основания для отказа в выкупе спорного земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет и фактически используемого как заявителем, так и его правопредшественниками для эксплуатации здания магазина и подсобных помещений с 1992 года площадью 524 кв.м.

При этом суд первой инстанции также обязал Департамент подготовить и направить Предпринимателю проект договора купли-продажи данного земельного участка по цене, составляющей 20% кадастровой стоимости, в размере, установленном по состоянию на дату обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе земельного участка от 28.11.2011.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции изменил решение, исключив возложение на Департамент обязанности по подготовке проекта договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 20% кадастровой стоимости.

Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

Между тем, исключая из резолютивной части решения суда первой инстанции обязанность Департамента подготовить проект договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 20% кадастровой стоимости, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее.

Предприниматель как собственник объекта недвижимости в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе от 28.11.2011, являлся обладателем исключительного права на приватизацию находящегося в публичной собственности земельного участка, на котором расположен недвижимый объект.

Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 указанного Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 этого Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду уполномоченный исполнительный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В силу пункта 5 статьи 36 ЗК РФ перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

В спорный период действовал Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденный приказом N 475.

Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 этой же статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе, предусмотрено, что в соответствии с данным пунктом до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек.

Спорный участок находится в городе Москве с населением более 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 6 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве» в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе, до 01.01.2012 цена в размере 20% кадастровой стоимости земельного участка устанавливается при приобретении земельных участков коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти объекты капитального строительства были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, в силу пунктов 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на участке объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

Как следует из материалов дела, установлено судами, не оспорено Департаментом, Предприниматель обратился 28.11.2011 с заявлением о выкупе земельного участка, сформированного для использования принадлежащего ему объекта недвижимости, то есть до 01.07.2012.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 N 305-ЭС15-16104.

Между тем в силу пункта 7 статьи 36 ЗК Российской Федерации в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, законом предусмотрен порядок действий уполномоченных органов в случаях подачи заявления на выкуп земли при отсутствии государственного кадастрового учета земельного участка, занятого недвижимым объектом и необходимого для его эксплуатации. Из пункта 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что непредставление заявителем кадастрового паспорта земельного участка в случае, если не осуществлен его государственный кадастровый учет, не может являться основанием для отказа в реализации исключительного права, уполномоченный публичный орган обязан в месячный срок со дня подачи собственником заявления утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории для последующего осуществления заявителем государственного кадастрового учета.

Как установлено судами и было указано выше, схема расположения спорного земельного участка площадью 524 кв.м была утверждена распоряжением Департамента от 03.06.2014 N 7238, то есть спустя 2,5 года после подачи Предпринимателем заявления.

Ссылка апелляционного суда на пункт 6 Перечня документов также является необоснованной, поскольку пунктом 2 приказа N 475 установлено, что документы, указанные в том числе в пункте 6 Перечня документов, не могут быть затребованы у заявителя, ходатайствующего о приобретении прав на земельный участок, при этом заявитель вправе их представить самостоятельно.

Довод апелляционного суда о невозможности расчета выкупной стоимости участка в связи с отсутствием кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 28.11.2011 также является необоснованным, поскольку кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату рассчитывалась исходя из значения среднего удельного показателя кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов города Москвы и видов разрешенного использования в рублях за 1 кв.м на основании постановления Правительства города Москвы от 04.12.2007 N 1046-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы».

Так как Предприниматель обратился с надлежащей заявкой о приватизации спорного участка 28.11.2011, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ выкупная цена участка подлежала определению в льготном размере 20% кадастровой стоимости, установленной на указанную дату, поэтому у апелляционного и окружного судов не имелось оснований для отмены законного решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах суды апелляционной и кассационной инстанций необоснованно не применили к спорным правоотношениям действовавшие на дату подачи заявления подлежащие применению часть 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ и подпункт 1 пункта 1 статьи 6 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве».

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.11.2016 по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-189497/2015 отменить в части исключения из резолютивной части решения Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2016 возложение на Департамент городского имущества города Москвы обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004012:8803, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 47, по цене 20% его кадастровой стоимости.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2016 в указанной части оставить в силе.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Обзор документа

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ признала, что собственник недвижимости вправе приватизировать земельный участок по льготной цене (20% от кадастровой стоимости).

Определяющим критерием применения льготных цен при выкупе является факт обращения собственника недвижимости с надлежащим заявлением до 01.07.2012.

И в спорном случае собственник подал надлежащую заявку до указанной даты.

В рамках рассматриваемого дела он оспаривал отказ по другой заявке, поданной позднее. А бездействие по нерассмотрению первой и других заявок, направленных до 01.07.2012, им не обжаловалось.

Однако из этого не следует, что выкупную стоимость нужно установить по состоянию на дату подачи той заявки, по которой принят оспоренный в данном деле отказ. Вывод об обратном является ошибочным.

Источник