яскевич практика оценки недвижимости
Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости
1 Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости ТЕХНОСФЕРА Москва 2011
3 ОГЛАВЛЕНИЕ Предисловие Введение Глава 1. Оценка недвижимости и отчет об оценке Глава 2. Стоимость недвижимости и ее связь с классификациейобъектов Классы строительных объектов. Оптимальное сочетание прав на недвижимое имущество Логика построения отчета по оценке рыночнойстоимости объектов недвижимости Освидетельствование объектов на месте и в камеральных условиях. Получение информационных данных для производства расчетов Глава 3. АННЭИ и варианты его применения Глава 4. Оценка земельных участков Причины затрудненийпри использовании методических рекомендациймио в практике оценки земельных участков Базовая стоимость и износы земельных участков Земельные сервитуты Внешнийизнос земельного участка и внешнийизнос улучшений. Прибыль предпринимателя Взаимовлияние стоимостейземельных участков и их улучшений Соотношения стоимостейразличных прав на земельные участки (права аренды на 49 лет/права собственности) Глава 5. Процесс строительства и эксплуатации улучшенийна земельных участках Процесс строительства улучшений Процесс эксплуатации улучшений Исследования разницы в стоимости прав собственности на земельные участки с готовойирд и свободных земельных участков без ИРД в Московскойобласти Глава 6. Затратныйподход в оценке недвижимости Формулы и определения затратного подхода Стоимость проектирования Восстановительная стоимость улучшений, стоимость замещения Влияние физических износов на стоимость недвижимости Влияние функциональных износов на стоимость недвижимости Коэффициент выхода на рынок. Прибыль предпринимателя и внешнийизнос Модели определения прибыли предпринимателя Модели определения внешних износов Определение стоимости прав третьих лиц Неотделимые улучшения
4 4 Оглавление Глава 7. Сравнительныйподход в оценке недижимости Методы, формулы и определения сравнительного подхода Основные элементы сравнения Сегменты рынков и их характеристики Состав оцениваемых объектов и его связь с методологиейоценки Предпосылки проведения сравнительных корректировок Концептуальные основы проведения сравнения Методология проведения корректировок при оценке рыночной стоимости прав собственности. Справочные материалы Методология проведения корректировок при оценке рыночной стоимости арендных ставок. Справочные материалы Специфика проведения корректировок для отдельных объектов Глава 8. Доходныйподход в оценке недвижимости Формулы и определения доходного подхода Выбор модели денежного потока Определение длительности прогнозного и постпрогнозного периодов. Расчет величины реверсии в постпрогнозныйпериод Прогноз валовойи действительнойвыручки Прогнозирование расходов и инвестиций Специфика учета налоговых отчислений Глава 9. Определение ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации Общие понятия Ставки дисконтирования и коэффициенты капитализации Риски, их виды и классификации Виды денежных потоков и их составляющие элементы Безрисковая ставка доходности Условия применения ставок дисконтирования и коэффициентов капитализапции Определение длительности прогнозного и постпрогнозного периодов. Величина стоимости реверсии в постпрогнозном периоде Существующие методы определения ставок дисконтирования Существующие методы определения коэффициентов капитализации Трансформация коэффициентов капитализации и их переход в мультипликаторы Прочие случаи Ставки дисконтирования для положительных и отрицательных денежных потоков Учет особенностейопределения ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации для различных денежных потоков Алгоритмы определения ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации Глава 10. Преимущества и недостатки подходов к оценке. Приемы повышения и понижения стоимости в подходах Преимущества и недостатки различных подходов Приемы повышения и понижения стоимости в различных подходах 302 Глава 11. Оценка зданий памятников культурного наследия Формирование стоимости зданий памятников культурного наследия
5 Оглавление Особенности применения подходов к оценке зданий памятников культурного наследия Методологическое состояние вопроса оценки зданий памятников культурного наследия Основы оценки зданий памятников культурного наследия Ценообразующие факторы Подходы к оценке и рамки их применения. Кто главныйв оценке Алгоритмы проведения оценочных работ Выводы по оценке зданий памятников культурного наследия Глава 12. Оценка АЗС и нефтебаз Общие сведения Подходы к оценке АЗС и нефтебаз Корректировки в сравнительном подходе Прибыль предпринимателя, внешнийизнос, гудвилл, бэдвилл Глава 13. Оценка гостиниц, санаториев, пансионатов, домов отдыха Общие положения Специфика оценки гостиниц, отелей Специфика оценки санаториев и домов отдыха Глава 14. Оценка объектов незавершенного строительства Возникновение прав на объект незавершенного строительства Первичные документы для оценки и идентификация объекта Особенности выполнения подходов к оценке Глава 15. Инфраструктурные комплексы. Специфика, классификация, оценка Глава 16. Согласование результатов подходов. Модели итоговых согласований Заключение Литература Основные термины и определения Приложения Приложение 1. Классификация основных типов зданий, сооружений, инфраструктурных объектов П.1.1. Жилые здания (помещения) П.1.2. Офисные здания (помещения) П.1.3. Складские здания (помещения) П.1.4. Торговые здания (помещения) П.1.5. Производственные здания (помещения) П.1.6. Типы сооружений П.1.7. Классификация отдельных инфраструктурных объектов П Классификация дорог и мостов П Классификация аэропортов П Классификация плотин и дамб П Классификация портов Приложение 2. Нормативы застройки П.2.1. Нормативы Правительства Москвы П.2.2. Нормативы Госстроя П.2.3. Информационные материалы для работы Оценщика
6 6 Оглавление Приложение 3. Сроки и стоимости проектирования строительных объектов Приложение 4. Сроки строительства объектов Приложение 5. Справочные материалы для проведения корректировок 426 П.5.1. Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ П.5.2. Корректировки на уторгование П.5.3. Корректировки на местоположение П.5.4. Корректировки на физические характеристики П.5.5. Изменение риэлтерских корректировок для квартир в Москве и загородных владений П.5.6. Корректировки на отделку П.5.7. Корректировки на масштаб П.5.8. Корректировки для арендных ставок П.5.9. Пример проведения сравнительного подхода Приложение 6. Примеры проведения АННЭИ Приложение 7. Примеры определения ПП и ВнИ Приложение 8. Практические рекомендации по проведению оценки Приложение 9. Справочные материалы из сборников «Справочники расчетных данных для оценки и консалтинга»
7 ПРЕДИСЛОВИЕ В 70-е годы по окончании МАДИ (факультет аэропортов) мне пришлось поработать сначала военным прорабом (инженер-лейтенант), а после демобилизации гражданским строительным прорабом-отделочником. Предложили перейти в закрытую науку перешел в почтовый ящик на испытания материалов и конструкций. После защиты кандидатской диссертации в МИСИ по тематике «память материалов» перешел в открытую науку (на научныйсектор, потом отдел испытаний), где и проработал до середины 90-х годов. В начале 90-х годов мои «остепененные» товарищи (кандидаты и доктора технических наук по строительному профилю) стали уезжать за рубеж и переходить в коммерцию. Уезжали для продолжения научнойдеятельности и, в целом, неплохо устроились те, о ком мне известно. В это время единственным доходным делом «по нашему строительно-научному профилю» считалось обследование зданийи сооруженийна предмет их надстройки, реконструкции, перепрофилирования. Работа тяжелая, иногда грязная, требующая не только знания эффективнойработы приборов и оборудования, отбора и испытания образцов, но и техники проведения расчетов несущейспособности грунтов, основных несущих конструкций, теплофизики, стоимости строительства и много чего иного. В 90-х годах наши заработки по основнойнаучнойработе были низкими, а по обследованиям высокими, однако куда-то надо было девать свои практические и теоретические знания строительных объектов, машин и оборудования, патентоведения (у меня более 20 свидетельств и патентов), а уезжать за границу не было особого желания. Прикинул направление «оценка», где недвижимость превалировала, тем более что там были знакомые расценки по УПВС и возможности проведения исследованийрынков. Для начала приобрел риэлтерские знания (менеджер по недвижимости, оценщик), затем оценочные. При МИСИ были оценочные фирмы, где пришлось начинать набивать руку и с 1996 г. я в оценке. Оценочная наука у нас, даже и сейчас, считается молодой. Кругом дыры, которые латались, до поры до времени, с использованием зарубежных источников информации. Хорошую отечественную книгу по оценке найти было непросто, в это время учились на работах Ковалева А.П. (машины и оборудование), Рутгайзера В.М. (машины и оборудование, переводы работ по бизнесу), Тарасевича Е.И. (недвижимость) и т.п. Достать хорошийотчет по оценке это была проблема (оценщики очень интересовались, кто и как делает отчеты). Общийинтерес к чужим отчетам пропал где-то с 2007 г., поскольку шаблоны стали сравнимыми, а типовые ошибки, показывающие слабость подготовки Оценщиков, повсеместными. По-прежнему, хорошийотчет и сейчас редок.
8 8 Предисловие Я начинал с недвижимости (вероятно, это мой«конек»), затем машины и оборудование, бизнес, ИС и НМА, инвестиционное проектирование, консалтинг холдингов по изменению стоимости. Для латания практических пробелов в информационных данных начали появляться мои статьи, а с 2004 г. методики. Эти работы ориентированы для моего собственного использования, так как постепенно разбирая каждую проблематику, приходишь к большому объему исследовательских материалов, которые следует помещать в открытых статьях и закрытых методиках. Постепенно стал универсалом в оценке, однако считаю, что без практики по каждому направлению углублять знания сложно. Реализация оценочных работ в отчетах по разным направлениям способствует поддержанию в приемлемойвременнойформе шаблонов отчетов. Поскольку на однойфирме такого разностороннего охвата направленийне получить, приходится для поддержания должного практического уровня оказывать услуги нескольким фирмам (своим и чужим). Сделав два-три раза неплохойотчет с применением всех трех подходов, нельзя (а лучше сказать сложно) потом делать плохие отчеты, так как уже наработан шаблон, есть понимание где что взять, есть отработанные алгоритмы построения отчетов. Чем сложнейработа, тем она интереснее. Расположенныйпо отдельным статьям, методикам, архивным папкам исследовательскийи практическийматериал заставляет подумать о его концентрации в единойкниге. Настоящая книга является первойиз трех: недвижимость, бизнес, нематериальные активы. Книга содержит много исследовательского материала, нормативно-технического справочного материала, наработанных практических алгоритмов. Построение представляемого материала не соответствует последовательности подготовки читателя к пониманию теоретических основ оценки, оно ориентировано на хорошо подготовленных специалистов.
9 ВВЕДЕНИЕ Данная книга предназначена для практического использования Оценщиками недвижимости, имеющими высокийуровень подготовки. Последовательность подачи материалов обусловлена попыткойвместить в небольшойобъем книги основную необходимую информацию для проведения оценки недвижимости и создать книгу-справочник, необходимую для достоверных ссылок и понимания алгоритмов производства исследовательских работ. Достоверность материалов, используемых в отчете по оценке, опирается как на исследования рыночных данных, так и на общедоступные источники информации. В книге отдельные главы написаны лаконично, поскольку общийуровень знанийпо этим направлениям достаточно высок. Главы, посвященные сложным вопросам практики оценки, содержат развернутые исследовательские материалы, способствующие углубленному пониманию предмета. Общая специфика представленных материалов касается только строительных объектов, связанных с земельными участками. По возможности, большинство справочного материала размещено в Приложениях. Практикующему Оценщику при создании отчета всегда некогда, он ищет готовые цифровые ответы на ключевые вопросы (ПП, ВнИ, ставка дисконтирования, время ликвидности, корректировки и т.п.), поэтому какую-то часть ответов на эти вопросы он, возможно, сможет извлечь из настоящейработы. Всейинформации по каждому рассматриваемому вопросу невозможно представить в однойкниге, поэтому расширенные информационные данные можно найти на сайте в разделах статьи и методики.
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
1 Научно Практический Центр Профессиональной Оценки СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА СРД 20, 2017 Москва 2017
2 ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)» СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА СРД 20 Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича Москва 2017 г.
7 6 СРД-20, май 2017 г. Таблица Результаты сравнительных исследований ПП и ВнИ на территории РФ в мае 2017 г. Город, область, местоположение объекта Тип недвижимости Констр. система (КС), класс Рыночная прибыль предпринимателя (ПП) / Внешний износ май 2016 г. май 2017 г. 1 Архангельск Середина Офисы 3, 6, «В» Окраина Произв. помещения 1, «С» Астрахань Середина Офисные помещения 1, «С» 11 9 Середина Офисные помещения 1, 3, «В» Середина Торговые помещения 3, 1, «С» Окраина Произв. помещения 1, 4, «С» Белгород Центр Торговые помещения 3, 1, «А» Середина Жилые дома 4, «В» Середина Офисные помещения 1, «С» Середина Офисные помещения 1, 3, «В» Середина Торговые помещения 3, 1, «С» Окраина Произв. помещения 1, 4, «С» Владивосток Центр Офисы 4, «С» Окраина Произв. помещения 4, «С» Центр Магазины 1, «С» Середина Гостиницы 1, 3, «С-В» Середина Типовое жилье 4, «С» Владимир Центр Офисные помещения 1, «В» Центр Торговые помещения 4, «С» Середина Жилые дома 4, «В» Середина Офисные помещения 3, 1, «В» Середина Торговые помещения 4, 1, «С» Окраина Офисные помещения 4, 1, «С» Окраина Произв. помещения 1, 4, «С» Волгоград Середина Магазины 1, «С» Середина Магазины 6, 11, «В» Середина Офисы 1, 4, «С» Воронеж Середина Типовое жилье 4, «С» Середина Торговые помещения 4, 1, «С» Середина Офисные помещения 4, 1, «С» Окраина Произв. помещения 1, 4, «С» Екатеринбург Центр Офисные помещения 3, 4, «В» Центр Офисные помещения 4, «С» Центр Торговые помещения 1, 6, «В» Окраина Торговые помещения (встроенные) 4, «В» Середина Магазины 6, 11, «В» Окраина Произв. помещения 1, 4 «С» 18 Середина Типовое жилье 4, «С» Иркутск Середина и окраина Произв. помещения 4, «С» Середина Магазины 1, «С» Центр Офисные помещения 4, «С» Казань Центр Офисные помещения 3, 1, «В» Центр Торговые помещения 3, 1, «В» Середина Жилые дома 4, «В» Середина Офисные помещения 1, «С» Середина Торговые помещения 1, «С» Промзона Произв. помещения 1, «С» 14 15
8 Город, область, местоположение объекта СРД-20, май 2017 г. Тип недвижимости Констр. система (КС), класс Рыночная прибыль предпринимателя (ПП) / Внешний износ Промзона Произв. помещения 4, «С» Окраина Офисные помещения 1, «С» Окраина Произв. помещения 1, 4, «С» Калуга Центр Произв. помещения 1, «С» Середина Офисные помещения 4, «С» Середина Типовое жилье 4, «С-В» Киров Середина Произв. помещения 4, «С» Середина Магазины 1, 4, «С» Середина Офисные помещения 4, «С» Кострома Середина Офисные помещения 1, «С» Середина Произв. помещения 1, 4, «С» Краснодар Центр Офисные помещения 2, «С» Центр Торговые помещения 1, «В» Центр Торговое помещение 1, «С» Середина Типовое жилье 4, «С-В» Середина и окраина Произв. помещения 4, «С» Красноярск Центр Офисные помещения 1, «В» Центр Торговые помещения 3, 6, «В» Середина Жилые дома 4, «В» Середина Офисные помещения 1, «В» Середина Торговые помещения 1, «С» Промзона Произв. помещения 1, 4, «С» 10 9 Окраина Офисные помещения 1, «С» Окраина Торговые помещения 1, «С» Курск Середина Произв. помещения 4, «С» 8 13 Середина Типовое жилье 4, «С-В» Москва Центр Элитное жилье 1, 3, «А» Окраина Элитное жилье 1, 3, «В» Середина Типовое жилье 4, «В» Центр Торговые комплексы 1, 6, «А», «В» Центр Магазины 1, 4 «С» 49 Середина Торговые комплексы 1, 6, «В» Окраина Торговые комплексы 4, 6, «В» Середина Произв. помещения 1, 4, «С» Окраина Произв. помещения 1, 4, 3, «С» Центр и основные Офисы 3, 6, «А» магистрали Центр и основные магистрали Офисы 3, 6, «В» Центр и основные магистрали Офисы 1, «С» Окраина Офисы 3, 6, «В» Окраина Офисы 4, 1, «С» Середина Склады-терминалы 4, «В» Приближенно ко МКАД Склады-терминалы 4, «В» Средние районы Склады-терминалы 1, 4, «С» Средние районы Гаражи метал. (3 6 м) Центр Подз. парковки в элитных жилых зданиях 1, Середина Подз. парковки в элитных жилых зданиях 1, Приближенно ко МКАД Подз. парковки в элитных жилых зданиях 1, Середина Гостиницы 3-4 звезды 3, 6, «В», «С» Середина Типовое жилье 4, «С» Московская область км от МКАД Элитные загородные владения по 1,
9 8 Город, область, местоположение объекта СРД-20, май 2017 г. Тип недвижимости Констр. система (КС), класс Рыночная прибыль предпринимателя (ПП) / Внешний износ (Рублево-Успенское и индивид. проектам Новорижское шоссе) км от МКАД Элитные загородные владения по (Рублево-Успенское и индивид. проектам Новорижское шоссе) 1, км от МКАД Типовые загор. влад. соврем. постройки 1, км от МКАД Типовые загор. влад. старой постройки км от МКАД Типовые загор. влад. соврем. постройки км от МКАД Типовые загор. влад. соврем. постройки км от МКАД Типовое жилье 4, «С» км от МКАД Офисы 1, 3, 4, 6, «В» км от МКАД Офисы 1, 4, «С» км от МКАД Офисы 1, 4, «С» км от МКАД Офисы 1, 4, «С» км от МКАД Офисы 1, 4, «С» км от МКАД Склады-терминалы 6, «В» км от МКАД Склады-терминалы 6, «В» км от МКАД Магазины 1, «С» км от МКАД Магазины 1, «С» км от МКАД Магазины 1, «С» км от МКАД Произв. помещения 4, «С» км от МКАД Произв. помещения 4, «С» км от МКАД Произв. помещения 4, «С» км. от МКАД Коровники 2, «С» /-38 / Мурманск Центр города Офисные помещения 1, 4, «С» Центр города Торговые помещения 1, 4, «С» Окраина Офисные помещения 1, 4, «С» Окраина Произв. помещения 1, 4, «С» Середина Типовое жилье 4, «С» Набережные челны Середина Жилые дома 4, «В» Середина Офисные помещения 1, «С» 5 6 Середина Торговые помещения 1, 4, «С» Промзона Произв. помещения 1, 4, C 5 6 Окраина Офисные помещения 1, «С» Новокузнецк Ближе к окраине Складские помещения 4, «С» Новороссийск Середина Жилые дома 4, «В» Середина Офисные помещения 3, 6, «В» Середина Торговые помещения 4, «С» Новосибирск Центр Магазины 3, 6, «С» Центр Офисные помещения 4, «В» Середина Магазины 3, 6, «С» Середина Офисные помещения 4, «В» Промзона Произв. здания 4, «С» Середина Офисы 1, 4, «С» Середина Магазины 1, 4, «С» Окраина, промзона Произв. помещения 4, «С» 8/-8* 10 Середина Типовое жилье 4, «С» Новочебоксарск Промзона Произв. помещения 1, 4, «С» /-10 / Норильск Середина Жилые дома Середина Торговые помещения 1, «С» Оренбург Центр города Торговые помещения 1, 4, «В» Окраина Офисные помещения 1, 4, «С» Окраина Произв. помещения 4, «С» 17 15
10 Город, область, местоположение объекта СРД-20, май 2017 г. Тип недвижимости Констр. система (КС), класс Рыночная прибыль предпринимателя (ПП) / Внешний износ 27 Пермь Центр Офисные помещения 1, «В» Центр Торговые помещения 1, «С» Центр Торговые помещения 1, 4, «В» Середина Жилые дома 4, «В» Промзона Произв. помещения 4, «С» 8 10 Окраина Офисные помещения 1, 4, «С» Окраина Склады-терминалы 4, «В» Окраина Торговые помещения 1, 4, «С» Ростов-на-Дону Центр Торговые помещения 1, 4, «С» Окраина Торговые помещения 1, 4, «С» Центр Офисные помещения 4, «В» Окраина Офисные помещения 1, 4, «С» Окраина Произв. помещения 4, «С» Середина Типовое жилье 4, «С», «В» Рязань Центр Магазины 4, «В» Середина Типовое жилье 4, «С», «В» Самара Центр Офисные помещения 3, 6, «В» Середина Жилые дома 4, «В» Середина Торговые помещения 4, «В» Окраина Произв. помещения 4, «С» Окраина Торговые помещения 1, 4, «С» Санкт-Петербург Центр Элитное жилье 1, 3, «А» Окраина Элитное жилье 1, 3, «В» Центр Торговые комплексы 1, 6, «А, «В» Середина Торговые комплексы 1, 6, «В» Центр Офисные помещения 4, «В» Центр Офисные помещения 1, «С» Середина Офисные помещения 1, 4, «С» Окраина Офисные помещения 1, 4, «С» Середина Типовое жилье 4, «С», «В» Окраина Произв. здания 4, «С» Севастополь Середина Магазины 1, 4, «В» Середина Магазины 1, 4, «С» Середина Офисные помещения 1, «В» Середина Офисные помещения 1, «С» Середина Гостиницы 1, «С» Середина Произв. здания 1, «С» Окраина ИЖС 1, 2, «С» Середина Типовое жилье 1, 4, «С» Ставрополь Центр Офисные помещения 1, 4, «В» Центр Офисные помещения 1, 4, «С» Середина Жилые дома 4, «В» Тамбов Центр Офисные помещения 1, «С» Окраина Офисные помещения 1, «С» Центр Магазины 1, 4, «С» Окраина Магазины 1, 4, «С» Окраина Произв. помещения 1, 4, «С» 15 Середина Типовое жилье 4, «С» Тверь Окраина Магазины 6, «В» Середина Офисные помещения 1, «С» Окраина Произв. здания 4, «С»
11 Город, область, местоположение объекта СРД-20, май 2017 г. Тип недвижимости Констр. система (КС), класс Рыночная прибыль предпринимателя (ПП) / Внешний износ Середина Типовое жилье 4, «С», «В» Тула Центр Офисы 3, 6, «В» Центр Магазины 4, «С» Центр Магазины 1, «В» Середина Типовое жилье 4, «С», «В» Окраина Произв. помещения 4, «С» Уфа Середина Типовое жилье 4, «С», «В» Ярославль Промзона Произв.-складские 1, 6, «С» Середина Типовое жилье 4, «С» *Внешний износ появляется у зданий высокой этажности; В табл приведены средние значения ПП и ВнИ, имеющие коэффициенты вариации ниже 10%. 10
13 Город, местоположение Функциональное назначение Средние значения ВРМ объекта площадей, класс май 2016 г. май 2017 г. Середина Производственные, «С» 8,3 8,1 Середина Офисные, «С» 8,2 7,5 Середина Торговые, «С» 8,9 8,8 10 Киров Центр Торговые помещения, «В» 8,8 9,0 Центр Офисные помещения, «В» 7,6 8,3 Центр Офисные помещения, «С» 7,0 7,8 Середина Офисные помещения, «С» 6,4 7,3 Середина Торговые помещения, «В» 8,2 8,1 Окраина Производственные, «С» 7,0 7,1 11 Краснодар Центр Торговые помещения, «В» 7,1 8,0 Центр Офисные помещения, «В» 8,4 8,6 Центр Производственные, «С» 7,0 7,2 Середина Торговые помещения, «С» 8,3 9,0 Середина Офисные помещения, «В» 7,4 8,5 Середина Офисные помещения, «С» 7,6 7,9 Середина Производственные, «С» 6,9 7,0 Окраина Торговые помещения, «В» 8,7 8,9 Окраина Офисные помещения, «С» 6,9 7,8 Окраина Производственные, «С» 6,7 7,3 12 Красноярск Середина Производственные, «С» 6,8 6,9 Середина Офисные, «В» 8,4 8,8 Середина Офисные, «С» 8,6 8,4 Середина Торговые, «С» 7,8 8,3 13 Москва Центр Жилые апартаменты, «А» 32,0 35,2 Центр Элитные квартиры, «А» 23,8 27,2 Центр Типовые квартиры, «В» 20,6 24,9 Центр Торговые помещения, «А» 8,6 7,2 Центр Торговые помещения, «В» 8,9 8,0 Центр Торговые помещения, «С» 8,2 7,7 Центр Офисные помещения, «А» 8,9 9,0 Центр Офисные помещения, «В» 9,4 9,8 Центр Офисные помещения, «С» 8,8 8,9 Центр Производственные, «С» 8,8 9,0 Середина Типовые квартиры, «В» 21,8 23,0 Середина Торговые помещения, «А» 10,9 9,6 Середина Торговые помещения, «В» 9,2 8,9 Середина Торговые помещения, «С» 8,4 8,0 Середина Офисные помещения, «В» 9,4 10,2 Середина Офисные помещения, «С» 9,2 9,2 Середина Производственные, «С» 8,2 7,7 Окраина Типовые квартиры, «В» 20,8 28,2 Окраина Торговые помещения, «В» 8,6 7,8 Окраина Торговые помещения, «С» 7,1 7,8 Окраина Офисные помещения, «В» 10,5 9,6 Окраина Офисные помещения, «С» 10,9 9,3 Окраина Производственные, «С» 8,0 8,8 Окраина Складские помещения, «С» 9,2 8,5 14 Нижний Новгород Центр Торговые, «В» 8,7 8,3 Центр Торговые, «С» 9,2 9,4 Середина Торговые, «В» 8,4 8,0 Середина Торговые, «С» 7,8 7,6 Середина Офисные, «С» 8,6 8,1 Середина Производственные, «С» 8,0 7,5 15 Новосибирск Центр Торговые помещения, «В» 10,1 9,7 Середина Торговые помещения, «В» 8,5 8,3 Середина Офисные помещения, «В» 9,9 9,2 Середина Офисные помещения, «С» 9,0 8,6 12
15 Город, местоположение Функциональное назначение Средние значения ВРМ объекта площадей, класс май 2016 г. май 2017 г. Промзоны Производственные, «С» 7,0 7,4 Окраина Офисные, «С» 6,9 7,1 Окраина Торговые, «С» 8,0 8,3 23 Тула Центр Офисные помещения, «В» 8,8 9,0 Центр Офисные помещения, «С» 8,4 8,8 Середина Торговые помещения, «С» 10,6 9,5 Середина Офисные помещения, «С» 9,8 8,4 Окраина Торговые помещения, «С» 8,5 8,2 Окраина Офисные помещения, «С» 8,7 8,3 Окраина Производственные, «С» 7,9 7,0 Окраина Складские помещения, «С» 8,9 8,6 24 Ярославль Центр Торговые помещения, «С» 8,0 8,2 Центр Офисные помещения, «В» 8,8 9,3 Центр Офисные помещения, «С» 8,3 9,0 Центр Складские помещения, «С» 7,9 8,1 Середина Торговые помещения, «С» 7,6 7,8 Середина Офисные помещения, «В» 9,1 8,7 Середина Офисные помещения, «С» 8,8 8,7 Окраина Торговые помещения, «С» 7,4 7,5 Окраина Офисные помещения, «С» 8,4 8,1 Окраина Производственные, «С» 7,0 7,2 Окраина Складские помещения, «С» 8,3 8,6 14
17 Город, местоположение объекта Функциональное назначение СРД-11 ноябрь 2012 г. СРД-12 май 2013 г. СРД-13 ноябрь 2013 г. СРД-14 май 2014 г. СРД-15 ноябрь 2014 г. СРД-16 май 2015 г. СРД-17 ноябрь 2015 г. СРК-2016 март 2016 г. СРД-18 май 2016 г. СРД-19 ноябрь 2016 г. СРК-2017 март 2017 г. СРД-20 май 2017 г. Центр Офисное 0,732 0,765 Центр Торгово-сервисное 0,808 0,806 0,792 Середина Торговое 0,583 0,608 0,712 0,792 0,690 Середина Офисное 0,726 0,790 0,701 0,809 0,818 Середина Производственное 0,876 0,908 0,898 Окраина Торговое 0,593 0,808 Окраина Производственное 0,896 0,906 0,942 0,895 0,909 0,968 0,923 0,934 0, Курск Середина Офисное 0,752 0,808 0, Москва Центр Торговое 0,590 0,612 Центр Офисное 0,482 0,654 Середина Торговое 0,588 0,676 0,534 0,676 0,702 Середина Офисное 0,612 0,682 0,816 0,648 0,692 0,816 0,643 0,702 Середина Сервисное 0,608 0,800 0,708 0,754 Окраина Производственное 0,882 0,894 0,940 0,908 0,956 0,924 0,932 0,909 0,988 0,932 0,934 Окраина Торговое 0,408 0,560 0,816 0,692 0,731 Окраина Офисное 0,714 0,790 0,808 Окраина Офисно-складское 0,856 0,905 Окраина Сервисное 0,712 0,766 0,804 0, Московская область 4-10 км. от МКАД Торговое 0,762 0, км. от МКАД Складское 0,734 0,867 0,845 0, км. от МКАД Торговое 0,758 0,808 0, км. от МКАД Офисное 0,856 0, км. от МКАД Офисное 0,808 0, км. от МКАД Складское 0,814 0, км. от МКАД Торговое 0,582 0,642 0,708 0,812 0, км. от МКАД Торговое 0, км. от МКАД Производственное 0,926 0,960 0,950 0, км. от МКАД Производственное 0,965 0,998 0,965 0,980 0, км. от МКАД Производственное 0,931 0, км. от МКАД Производственное 0,968 0, Новосибирск Середина Торговое 0,214 Середина Офисное 0,774 Окраина Производственное 0,918 0, Рязань Окраина Производственное 0,971 0, Самара Середина Торговое 0,562 0,608 Середина Торгово-сервисное 0,672 Окраина Производственное 0,877 0,892 0, Санкт-Петербург Центр Торговое 0,532 0,608 0,634 Окраина Торговое 0,821 0,816 Окраина Торгово-сервисное 0,695 0,860 Окраина Торгово-складское 0,856 0,890 Окраина Производственное 0,980 0,916 0,945 0,960 0,955 0, Тверь Окраина Производственное 0,833 0,880 Окраина Произв.-складское 0,880 0,909 0, Тула Середина Торговое 0,618 0,712 Окраина Производственное 0,908 0, Уфа Окраина Производственное 0,912 0, Ярославль Середина Производственное 0,924 0,965 Окраина Сервисное 0,843 Окраина Офисно-складское 0,750 0,808 Окраина Производственное 0,958 0,816 0,875 0,956 0,908 0,932 0,971 0,990 0,982 *при расчетах ПА учитывались по рыночной стоимости (величина стоимости ПА от НДС не очищалась). 16
18 Корректировки на уторгование для объектов недвижимости Использование: при проведении расчетов и корректировок. Приведены отдельные данные, полученные по сведениям риэлтерских фирм, сети Интернет и из периодических изданий по недвижимости (табл ). Таблица Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ Населенный пункт Воронеж Екатеринбург Краснодар Москва Новосибирск Ростов-на-Дону С.- Петербург Среднее по крупным городам в мае 2017 г. Владивосток Омск Ставрополь Тамбов Тверь Среднее по средним городам в мае 2017 г. Московская область в мае 2017 г. Жилая Торговая Офисная Производственноскладская участки Земельные Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Продажа Крупные города (7,5) (8,5) (6,5) (10) (7) (10,5) (8) (12,5) (11) (6) (8,5) (8) (10,5) (7,5) (10) (8,5) (12) (12) (6) (10) (7,5) (11) (7) (11) (8) (12,5) (11) (5,5) (9) (8) (12) (8) (11) (9) (12) (10,5) (7) (8,5) (8) (11) (7) (9,5) (7,5) (11,5) (12) (6) (9) (8,5) (11,5) (8) (11) (8) (12,5) (11) (6) (7,5) (7) (11,5) (8) (11) (10,5) (12) (9,5) 6,3 8,7 7,6 11,1 7,5 10,6 8,5 12,1 11,0 5-7 (6) 6-7 (6,5) 6-8 (7) 6-8 (7) 5-7 (6) 8-10 (9) 8-10 (9) (11) (11) (11) 6-8 (7) 6-8 (7) 5-8 (6,5) 8-10 (9) 7-9 (8) Средние города (11,5) (7,5) (11,5) (7) (11,5) (7) (11,5) (12) (8) (11) (11) (11,5) (12) (11,5) 7-11 (9) 8-10 (9) 8-10 (9) 9-11 (10) 7-9 (8) (12) (12) (13,5) (12) (11,5) (12,5) (13) (14,5) (12,5) (13) 5,4 10,2 7,5 11,6 7,4 11,4 9,0 12,2 13,1 6-8 (7) (11) Небольшие города и населенные пункты 6-9 (7,5) (11) Крым Севастополь (7,5) (11,5) (13) (12,5) (13) (15) Примечание. В скобках указано среднее значение. По данным исследований рынка жилья РФ минимальные скидки при продаже прав собственности имеются в марте и в мае, а максимальные в июле и декабре. От редактора: максимальные скидки на уторгование прошли свой пик в марте и начали снижаться (8) (12) 7-10 (8,5) (13) (13) 17
22 1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным уровнем отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи Использование: при проведении расчетов по сравнительному подходу и корректировок для сравнительного подхода. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» Качественная характеристика отделки и инженерных сетей Москва Таблица Санкт- Петербург 1 Требует ремонта 0,84 0,81 2 Хорошее (эксплуатационное) 0,92 0,94 3 Отличное (новое) 1,00 1, Средние товарные чеки в Москве и по России Использование: при проведении расчетов альтернативных арендных ставок для недвижимости. Торговое назначение Средние товарные чеки по Москве, РФ Средний товарный чек, руб., декабрь 2016 г. Таблица Средний товарный чек, руб., май 2017 г. По Москве 1 Рестораны Банкетные залы Алкогольные бары Продовольственные магазины Многофункциональные магазины Книжные магазины (пресса) Мелкорозничные товары Такси Фаст-фуды Кофейни Столовые и буфеты при предприятиях Автомойки По России 1 Рестораны Алкогольные бары Многофункциональные магазины Продовольственные магазины Фаст-фуды Столовых и буфеты 175, Придорожные кафе самообслуживания
23 РАЗДЕЛ 2. БИЗНЕС 2.1. Виды и типы мультипликаторов Использование: при расчете стоимости 100% миноритарных и мажоритарных пакетов, долей. Мультипликаторы Виды Моментные Интервальные Номенклатурные Типы Для расчета стоимости 100% миноритарного пакета Для расчета стоимости 100% мажоритарного пакета Для расчета стоимости 100% миноритарного пакета Для расчета стоимости 100% мажоритарного пакета Для расчета стоимости 100% миноритарного пакета Для расчета стоимости 100% мажоритарного пакета Метод Метод сделок Метод сделок и метод рынка капитала Метод сделок Метод сделок и метод рынка капитала Метод сделок Метод сделок и метод рынка капитала Виды и типы мультипликаторов Первичные данные для расчета Форма 1 РСБУ (Активы и Пассивы) Форма 2 РСБУ (Отчет о прибылях и убытках) Учетные данные Примеры мультипликаторов 1. Цена/Валюта баланса; 2. Цена/Капитал и резервы; 3. Цена/Внеоборотные активы; 4. Цена/Оборотные активы; 5. Цена/Финансовые вложения в зависимые компании 1. Цена/Выручка; 2. Цена/Себестоимость; 3. Цена/Операционная прибыль; 4. Цена/Прочие доходы; 5. Цена/Прибыль от продаж; 6. Цена/EBITDA2; 7. Цена/Прибыль до налогообложения; 8. Цена/Чистая прибыль; 9. Цена/Дивиденды 1. Цена/Годовое количество изделий; 2. Цена/Количество посадочных мест; 3. Цена/Годовая емкость хранения (переработки); 4. Цена/Годовая перевозка (тоннокилометры); 5. Цена/Количество выпускников; 6. Цена/Годовая потребляемая мощность; 7. Цена/Величина разведанных запасов и т.д. Таблица Критерии ранжирования мультипликаторов 1). По ROE (рентабельность собственного капитала); 2). По месту объекта оценки среди аналогов, определенному по ФЭА1; 3). По комплексным показателям ФЭА; 4). По количеству сравнимых признаков 1). По ROS (рентабельность по чистой прибыли или маржа прибыли); 2). По месту объекта оценки среди аналогов, определенному по ФЭА; 3). По комплексным показателям ФЭА; 4). По количеству сравнимых признаков. 1). По величине номенклатурных показателей; 2). По месту объекта оценки среди аналогов, определенному по ФЭА; 3). По комплексным показателям ФЭА; 4). По количеству сравнимых признаков. 1 ФЭА финансово-экономический анализ. 2 EBITDA = Годовая прибыль от продаж + Годовая амортизация 22
29 Наименование СРД-10 апрель 2012 г. СРД-12, май 2013 г. СРД-13 ноябрь 2013 г. СРД-14 май 2014 г. СРД-15 ноябрь 2014 г. СРД-16 май 2015 г. СРД-17 ноябрь 2015 г. СРД-18 май 2016 г. СРД-19 ноябрь 2016 г. СРД-20 май 2017 г. 40 Кондитерские Консалтинг Ломбарды 7 43 Магазины фиксированных цен 1-1,5 44 Масло кукурузное 1,1-5,4 45 Масло оливковое 3,3-8,3 2,5-3, Масло подсолнечное 0,7-3,6 1,0-3,0 1-2, Материалы строительные Медицина 1,18-3 1, Мобильные телефоны 3,6-8, Мука 0,6-1,5 0,5-2,0 51 Нижнее белье и колготки 1-1, Облицовочный камень 2,5 1, Обучение иностранным языкам 10,0 10, Обувь 1,0-2,0 1-1,5 1,5 55 Одежда 1,0-1,8 0-0,5 0-0,5 56 Оздоровительные и сервисные салоны 1,5-2, Оздоровительные центры 2,0-5,0 2,0-5, Оргтехника 5, Отдых и развлечения Парикмахерские 3,0-5, Парфюмерия 1,0 1, Пивные рестораны 2,0 4,0-6,0 6,0-8, Пиротехника 3,0 4,0 64 Питание Пиццерии 4,0 3-4, Подарки 3,0-5, Почтовые услуги Приборы КИП 1,5-5,0 1,5 69 Продукты питания 3,0-5,0 2,0-3,0 2, Производство 3,0-8,0 4,0-8,0 4,0-8, Прокат легковых автомобилей 4,0-8,0 4,0-7, Пчеловодство 10,0 10,0 73 Расходные материалы для компьютеров 1,5-2, Реклама 8,0-9, Ремонт помещений 2 76 Ремонт оборудования 5 77 Рестораны 3,0-6,0 3,5-8, Семена подсолнечника жареные 1,5-7,8 79 Сертификационные центры Сеть магазинов 2, Спорт, здоровье, красота 2,0-5,0 2,0-5, Спорттовары 2,0 2, Столовые 6,0-8, Стройтехника заказ Товары для дома 2,0 2,0-5, Товары для животных 1,0-5,0 1,5-3, Торговля обувью 2,0-5,0 1,5-4, Торговля посудой 3, Торговля электронной техникой 15, Туризм 1,3 1,0-2, Универсамы 1,5 2,0 28
30 Наименование СРД-10 апрель 2012 г. СРД-12, май 2013 г. СРД-13 ноябрь 2013 г. СРД-14 май 2014 г. СРД-15 ноябрь 2014 г. СРД-16 май 2015 г. СРД-17 ноябрь 2015 г. СРД-18 май 2016 г. СРД-19 ноябрь 2016 г. СРД-20 май 2017 г. 92 Услуги для бизнеса Услуги для населения 2,0-7,0 2,0-8, Фаст-фуд 5,0-7,0 5,0-8, Финансовые услуги 4,0-15,0 7,0-10, Фотостудии 5,0-6, Хлебобулочные изделия 0,2-0,9 1,0-3, Цветы 1,0 1,0-2,0 0,5-1, Часы Чайная торговля 3,0-6,0 3,0-7, Электрические счетчики 1,8-5,4 3,0-5,0 102 Электротранспорт 3,0 103 Ювелирные магазины 5,0 5,0-7,0 4,0-6,0 3,5-4 Юридические агентства по 104 интеллектуальной собственности 105 Юридические услуги 5,0-7, Сроки полезного использования программ для ЭВМ Использование: для расчетов по затратному и доходному подходам. Таблица Сроки полезного использования программ для ЭВМ Наименование Срок, лет 1 Постоянно обновляемые программы 1, Бухгалтерские программы Игровые программы Программы графического построения Операционные системы До 5 6 Программы для воздушных судов До 5 7 Программы тестирования До 10 8 Программы для проектирования До 10 9 Программы для научных исследований Программы по культурному наследию Программы технологических процессов Программы для космоса До 20 лет 13 Программы для баллистических ракет До 30 лет Отдельные программы 14 Программы, по которым невозможно определить срок полезного использования Отдельные компьютерные программы Программы без существенной модернизации 3 5 (США) 17 Программы с регулярной модернизацией Более 10 (США*) 18 Программы логистические Поисковые программы Программы по статистической обработке данных Программы обучающие Программное обеспечение для тестирования в школах РФ Программные учебно-методические комплексы для школ РФ Комплекс интерактивных программных учебных пособий по математике, географии, истории, химии, биологии, русскому языку, литературе для школ РФ *Для целей налогообложения в США применяются сроки 3,5 и 15 лет жизни программного обеспечения. 29
32 РАЗДЕЛ 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МИО) 4.1. Оптово-розничные коэффициенты учета скидок и функциональные скидки Использование: для определения ликвидационной стоимости. В табл приведены данные по коэффициентам учета скидок при переходе от розничных цен к минимальным оптовым ценам для машин, оборудования и товаров. В табл приведены диапазоны функциональных скидок. Таблица Оптово-розничные коэффициенты учета скидок Наименование Коэффициенты учета скидок Оборудование Буровое 0,91-0,96 Бытовая техника 0,89-0,98 Доильное 0,89-0,95 Компьютерное 0,86-0,93 Кондиционеры 0,91-0,93 Кровельное 0,81-0,92 Медицинское 0,87-0,94 Насосное 0,94-0,96 Пищевое 0,90-0,95 Сварочное 0,94-0,98 Спортивное 0,84-0,95 Стерилизационное 0,87-0,94 Торговое 0,90-0,98 Швейное 0,86-0,94 Станки Деревообрабатывающие 0,85-0,95 Листогибочные 0,88-0,93 Прессовые 0,89-0,92 Сверлильные 0,79-0,92 Токарные 0,85-0,95 Фрезерные 0,85-0,93 Шлифовальное 0,86-0,92 Строительные материалы Кирпич 0,88-0,92 Краски 0,93-0,97 Шлакоблоки 0,86-0,90 Приборы Измерительные 0,92-0,95 Счетчики 0,95-0,98 Таблица Диапазоны функциональных скидок Наименование Диапазоны Скидка за платеж наличными 2-3% Скидка за объем товара до 10% Бонусные скидки 15-30% Дилерские скидки 15-20% Сезонные скидки 20-30% Скидки для «лояльных» покупателей до 10% От редактора: Одновременное использование оптово-розничных коэффициентов скидок и диапазонов функциональных скидок требует достаточной обоснованности. 31
33 4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок Использование: в затратном и сравнительном подходе. Цель определение коэффициентов перехода на вторичный рынок. Большинство оценщиков при проведении расчетов в затратном подходе использует базовую стоимость для начисления износов в виде средней по прайс листам предприятий изготовителей и дилеров без учета коэффициентов перехода на вторичный рынок, что ведет к завышению уровня физических и функциональных износов. Ниже приведены результаты отдельных исследований коэффициентов перехода на вторичный рынок Методология получения расчетных данных приведена в разд. 6. Таблица Рыночные данные по коэффициентам переходу объектов на вторичный рынок Наименование объекта, параметры СРД-9 ноябрь 2011 г. СРД-10 май 2012 г. СРД-11 ноябрь 2013 г. СРД-12 май 2013 г. СРД-13 ноябрь 2013 г. СРД-14 май 2014 г. СРД-15 ноябрь 2014 г. СРД-16 май 2015 г. СРД-17 ноябрь 2015 г. СРД-18 май 2016 г. СРД-19 ноябрь 2016 г. СРК-2017 март 2017 г. СРД-20 май 2017 г. 1 Импортные легковые автомашины 0,922 0,934 0,925 0,928 2 Отечественные легковые автомашины 0,902 0,918 0,908 0,915 3 Импортная бытовая техника 0,922 0,911 0,908 0,905 4 Отечественная и СНГ бытовая техника 0,890 0,905 0,895 0,888 5 Отечественное станочное оборудование 0,903 0,891 0,902 0,896 6 Мобильные телефоны 0,850 0,842 0,812 0,808 7 Водные суда 0,925 0,908 0,896 8 Воздушные суда 0,973 0,982 9 Импортная бытовая техника 0,921 0,929 0, Дорожная техника 0,912 0,896 0, Пищевое оборудование 0,909 0, Электрооборудование 0,907 0,912 0, Строительное оборудование 0,912 0,904 0, Оргтехника 0,915 0,902 0, Станочное оборудование 0,904 0,912 0, Пищевое оборудование 0, Электрооборудование 0,914 0,902 0, Компрессорное оборудование 0,929 0,931 0, Оргтехника офисная 0,896 0,878 0, Бытовая техника 0,909 0, Автомашины 0,942 0,930 0, Торговое оборудование 0,910 0, Деревообрабатывающие станки 0,918 0,902 0, Крановое оборудование 0,933 0, Сельскохозяйственная техника 0,884 0,894 0, Компьютерная техника 0,904 0,911 0, Автодвигатели 0,930 0, Трактора 0,917 0,908 0, Прессовое оборудование 0,906 0, Насосное оборудование 0,905 0,902 0, Землеройная техника 0,926 0, Сварочное оборудование 0,918 0,922 0,909 0, Буровое оборудование 0, Музыкальные инструменты 0,917 0, Окрасочное оборудование 0,928 0,934 0, Печатное оборудование 0,963 0, Погрузочное оборудование 0,925 0,935 0, Трансформаторное оборудование 0,923 0,921 0, Фотоаппараты 0,905 0, Холодильники 0,935 0,932 0, Мебель офисная РФ 0,903 0, Коммунальная техника 0,934 0, Кондиционеры 0,906 0, Лифтовое оборудование 0,965 0, Станки токарные 0,913 0,908 32
34 Наименование объекта, параметры СРД-9 ноябрь 2011 г. СРД-10 май 2012 г. СРД-11 ноябрь 2013 г. СРД-12 май 2013 г. СРД-13 ноябрь 2013 г. СРД-14 май 2014 г. СРД-15 ноябрь 2014 г. СРД-16 май 2015 г. СРД-17 ноябрь 2015 г. СРД-18 май 2016 г. СРД-19 ноябрь 2016 г. СРК-2017 март 2017 г. СРД-20 май 2017 г. 46 Станки фрезерные 0, Станки сверлильные 0,917 0, Станки заточные 0, Станки деревообрабатывающие 0,927 0, Железнодорожный транспорт 0, Резервуары 0, Электродвигатели 0, Полиграфическое оборудование импортное 0, Складское оборудование 0, Станки шлифовальные 0, Станки с ЧПУ 0, Станки отрезные 0, Металлопрокат 0, Весовое оборудование 0, Транспортеры 0, Индукционные нагреватели 0, Оборудование стекольной промышленности 0, Оборудование кинотеатров 0, Мебель аптечная 0, Оборудование спортивное 0, Сваебойное оборудование импортное 0, Кабелеукладчики отеч. 0, Книги (детективы) 0, Вагончики передвижные 0, Кухонное оборудование 0, Сантехоборудование 0,902 33
35 4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке Использование: в рамках затратного и сравнительного подхода. Таблица Коэффициенты уторгования на вторичном рынке (Европейская часть РФ) Величина коэффициента уторгования, % Наименование товара СРД-13 ноябрь 2013 г. СРД-14 май 2014 г. СРД-15 ноябрь 2014 г. СРД-16 май 2015 г. СРД-17 ноябрь 2015 г. СРД-18 май 2016 г. СРД-19 ноябрь 2016 г. СРК-2017 март 2017 г. СРД-20 май 2017 г. Легковой автотранспорт отечественного 1 производства Грузовой автотранспорт отечественного 2 производства Легковой автотранспорт импортного производства Грузовой автотранспорт импортного производства Компьютерная техника (свыше 3 лет) Мебель отечественного производства Мебель импортного производства Мобильные телефоны (свыше 4 лет) Телевизоры импортного производства (свыше 2 лет) Токарные станки (свыше 10 лет) Духовые музыкальные инструменты Мебельная фурнитура Дорожная техника импортного производства Кофемашины импортные Газовые плиты импортные Офисная мебель отечественная Кухонная мебель импортного производства Водные катера отечественного производства Резервуары металлические Фрезерные станки JTM Сварочные аппараты отечественные 4-8% Бензопилы Husqvarna Строительная техника отечественного производства Строительная техника Caterpillar Башенные краны Японские краны манипуляторы Лифтовое оборудование отечественное Трактора (Т и МТЗ) старого производства Трактора отечественные современные Трактора импортные Музыкальные инструменты Комбайны зерноуборочные импортные Швейные машины импортные Полиграфическое оборудование HEIDELBERG Кинотехника импортная Зубоврачебная техника импортная Мотоциклы отечественные Трансформаторы отечественные Электрообогреватели переносные Торговое оборудования для магазинов Светодиодное оборудование Мебель для парикмахерских Электровелосипеды Собрания сочинений Б.Пастернака Собрания сочинений Пушкина А.С Велосипеды горные импортные Гитары Бетономешалки отечественные Лодки надувные
36 Величина коэффициента уторгования, % Наименование товара СРД-13 ноябрь 2013 г. СРД-14 май 2014 г. СРД-15 ноябрь 2014 г. СРД-16 май 2015 г. СРД-17 ноябрь 2015 г. СРД-18 май 2016 г. СРД-19 ноябрь 2016 г. СРК-2017 март 2017 г. СРД-20 май 2017 г. 50 Часы настенные отечественные Спортинвентарь Наручные часы Картины современных художников (не членов СХ) Франшизы торговых магазинов* Программные продукты (электронные карты)* Шубы меховые Охранные системы сигнализации Евровагонка Ванны стальные Холодильники импортные Дрели ручные импортные (свыше 3 лет) Мебель для гостиниц 5 звезд Линии розлива молока ПП 1-С бухгалтерия Газонокосилка Хонда Комплект сборного брусового деревянного коттеджа 66 (1 эт. с мансардой) Дорожная техника отеч Компрессоры отеч Насосы Пылесосы Фотоаппараты Системы видеонаблюдения Лошади Садовый инструмент Фрезы, резцы Духи, одеколон Баллоны газовые Букинистические книги* Собаки породистые Собрание сочинений О.Бальзака Компьютерные игры Вагоны железнодорожные Металлопрокат черный Пищевые технологические линии импортные Камнерезное оборудование отечественное Слесарный инструмент Токарные резцы Электроды Домкраты отечественные Тросы крановые Рентгеновские аппараты зубоврачебные импортные Паллеты складские Разборные строительные леса Игровые автоматы Банкоматы Домашние животные Сеялки с/х для зерновых Железнодорожные полувагоны Камины дровяные Плитка облицовочная Сайдинг импортный Картины художественные РФ Оборудование для сушки руды Рамы лесопильные Сепараторы жидкостные Конвейеры ленточные
37 Величина коэффициента уторгования, % Наименование товара СРД-13 ноябрь 2013 г. СРД-14 май 2014 г. СРД-15 ноябрь 2014 г. СРД-16 май 2015 г. СРД-17 ноябрь 2015 г. СРД-18 май 2016 г. СРД-19 ноябрь 2016 г. СРК-2017 март 2017 г. СРД-20 май 2017 г. 107 Стеллажи передвижные Земснаряды Асфальтоукладчики Мельницы шаровые Радиостанции отеч Автодвигатели Водные суда Кондиционеры Комбайны зерноуборочные Крановое оборудование Аттракционы импортные Двигатели воздушных судов импортные Двигатели воздушных судов отечественные Здания передвижные Котельное оборудование отечественное Скульптуры Электродвигатели отечественные 4-7 *Коэффициенты уторгования, относящиеся к нематериальным активам, приведены в общей таблице для МиО ввиду их небольшого количества 36
43 3. Отобранные данные проверяются на принадлежность к определенному классу и статистически обрабатываются. Вносятся корректировки на базе отклонений в 2σ и получается значение среднего по стоимостям С стоимость. 4. Выполняются исследование рынка сдачи в аренду объектов заданного класса и отбор данных о стоимости предложений. Временной диапазон не более 1-2 мес. Объем выборки свыше данных. СРД-20, май 2017 г. 5. Отобранные данные проверяются на принадлежность к определенному классу и статистически обрабатываются. Вносятся корректировки на базе отклонений в 2σ и получается значение среднего по стоимостям С аренда. 6. Рассчитывается ВРМ: ВРМ = С стоимость / С аренда. Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2) Алгоритм 1. Анализируются балансовые данные предприятия (формы 1, 2) за 5 лет. 2. Выполняются расчеты темпов роста годовой операционной прибыли и чистой прибыли за 4 года. 3. Выполняются расчеты соотношения «долг/собственный капитал». 4. Анализируются и пересчитываются (осредняются) годовые индексы РТС1 и РТС2 (ММВБ). 5. Строятся линейные корреляционнорегрессионные связи между темпами роста годовой операционной прибыли и РТС1- РТС2 (ММВБ). Получаются значения коэффициента бета рычагового. 6. Строятся линейные корреляционнорегрессионные связи между темпами роста чистой прибыли и РТС1-РТС2 (ММВБ). Получаются значения коэффициента бета безрычагового. 7. Рассчитываются скорректированные значения коэффициента бета безрычагового с учетом соотношения «долг/собственный капитал» от базовых значений коэффициента бета рычагового. Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2) Коэффициенты перехода на вторичный рынок определялись по предложениям к продаже «нового» (Цнового) и «нового, не бывшего в эксплуатации» (Цвтор) объекта. Отбирались объекты с разницей во времени изготовления свыше 1 года. Предполагалось, что для оферт коэффициенты уторгования сравнимы, физические и функциональные износы отсутствуют. Общая расчетная формула: Кперехода = Цвтор / Цнового Кперехода коэффициент перехода на вторичный рынок; Также применялся метод построения корреляционно-регрессионных уравнений снижения стоимости объектов на вторичном рынке за 4 года. Находилось пересечение регрессионного уравнения с осью абсцисс и сравнивалось со стоимость новых объектов на первичном рынке. Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3) Объективными факторами, влияющими на размеры скидок при уторговании (уторговывании), являются: конъюнктура рынка товара; степень освоенности поставщиком производства импортируемого изделия; степень монополизации производства; финансовое положение фирмы-поставщика; отношения между продавцом и покупателем; экономическая и внутриполитическая обстановка в стране продавца. Поправка на уторгование вводится в том случае, если в качестве конкурентного материала используется ценовая информация, не являющаяся твердо установленной (цены коммерческих предложений). Коэффициенты уторгования для машин и оборудования определяются с 42
46 ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО «НЦПО» 1. Следует отметить, что сбор информационных данных по отдельным городам РФ достаточно трудоемок. В связи с этим коллектив разработчиков «Справочника расчетных данных» намерен сотрудничать с региональными оценщиками в части получения таковых данных на взаимовыгодной основе (практика показала, что некоторые оценщики предпочитают получить новый справочник СРД в электронном виде). 2. В связи с инфляцией цена номеров справочника будет незначительно увеличиваться. Периодичность выпуска справочника планируется 2 номера в год, поэтому ООО «НЦПО» предлагает годовую подписку на справочник на условиях 10%- ной скидки. 3. В связи с большой заинтересованностью оценщиков и консультантов в приобретении справочника СРД считаем целесообразным для стабилизации цены номеров справочника предложить размещение рекламы на страницах последующих номеров. 45
47 ЛИТЕРАТУРНЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости, М., Техносфера, 2011 г., 502 с. 2. Яскевич Е.Е. Практика оценки объектов, связанных с нематериальными факторами воздействия, М., Техносфера, 2012 г., 560 с. 3. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Машины и оборудование. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок, физических и функциональных износов объектов с изменяющейся стоимостью. М., 2011.г. 4. Яскевич Е.Е. Практические методы и примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля продажа и аренда). Прибыль предпринимателя и внешний износ. Оценка инфраструктурных объектов. ООО «НПЦПО», М., 2007 г., 170 с. 5. Яскевич Е.Е. Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. ООО «НПЦПО», М., 2004, 2007 гг., 91 с. 6. Яскевич Е.Е. Методика оценки зданий памятников культурного наследия. ООО «НПЦПО», М., 2004, 2008 гг., 80 с. 7. Яскевич Е.Е. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости, ООО «НПЦПО», М., 2004, 97 с. 8. Яскевич Е.Е. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов Яскевич А.Е. Недвижимость. Анализ факторов влияния на функциональный износ и методология его определения. М., 2009, Сборники СРД 1 19 за гг. 11. Яскевич Е.Е. Практика оценки бизнеса, М., Техносфера, 2013 г., 584 с. 12. Асват Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М., Альпина Бизнес Букс. 2004, с. 13. Сборник СРК-2017 за 2017 г. 14. Яскевич Е.Е. Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости
48 Справочное издание СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА СРД 20, 2017 г. Редактор Е.Е. Яскевич Компьютерная верстка А.Е. Яскевич Подписано к печати г. Бумага офсетная Формат издания 60х90 1/8 Объем 2,5 уч.-изд. л.