арендные отношения в период пандемии судебная практика
Коронавирусное (не)снижение арендной платы: судебная коррекция или отказ от договора? Или о соотношении ч.3 и 4 ст.19 Закона №98-ФЗ
ВС РФ во втором коронавирусном обзоре практики в ответе на пятый опрос указал, что при недостижении согласия между арендатором и арендодателем по вопросу о снижении арендной платы по ч.3 ст.19 Закона №98-ФЗ суд по требованию арендатора может понудить арендодателя к заключению соглашения о таком изменении или же даже скорректировать размер арендной платы пост-фактум при ее взыскании с арендатора. Таким образом, ВС 30 апреля встал на позицию судебной корректировки размера арендной платы при невозможности использования арендуемого имущества (что, в принципе, соответствует и прежней практике реагирования на невозможность или ухудшение возможности использования по ст.328 и 614 ГК).
Наверное, все-таки, ч.3 и 4 не относятся друг к другу как lex generalis и specialis, а рассчитаны на применение в разных ситуациях:
— ч.3 ст.19 Закона №98-ФЗ применяется в отношении тех периодов времени, когда использование арендуемого имущества по назначению было невозможно или ограничено в связи с установленными противовирусными ограничениями (запрет публичных мероприятий, деятельности отдельных видов организаций, ограничения перемещения людей и т.п. ),
Т.е. ч.4 рассчитана на те случаи, когда арендатор просит снизить арендную плату не в связи с исзменением услдовий пользования арендуемым имуществом, а по обстоятельствам, находящимся за пределами арендных отношений. Естественно, за период ограничений пользования самим арендуемым имуществом он может рассчитывать на снижение платы по ч.3 ст.19. При таком толковании находится место обеим нормам и удается избежать уж совсем явно нелепого предположения о поставлении «наиболее пострадавших» в гораздо худшие, чем «менее пострадавшие», условия.
Здесь правда, возникает и еще один вопрос, а может ли тогда арендатор из числа «наиболее пострадавших», не желая терять обеспечительный платеж, не пользоваться механизмом ч.4 ст.19 Закона №98-ФЗ, а идти в суд и требовать расторжения договора в общем порядке, установленном ст.451 ГК?
Арендной плате быть! Пандемия
Первое желание, которое возникает при анализе арендных правоотношений – защита слабой стороны, которой воспринимается Арендатор.
Но арендный бизнес зачастую построен на привлеченных денежных средствах, предусматривает жесткий ежемесячный график обслуживания кредита Арендодателем в соответствии с согласованной бизнес-моделью.
В связи с этим юридический анализ арендных правоотношений стоит производить без предположений о слабой стороне и давать оценку буквальному содержанию закона и договора с учетом принятого 21 апреля 2020 года Верховным судом РФ обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (далее – Обзор № 1 ВС РФ).
На сегодняшний день очевидны следующие выводы:
1. Верховный суд РФ в Обзоре № 1 дал крайне общие ориентиры на пересмотр арендных правоотношений;
2. Релевантных судебных дел по арендным правоотношениям в практике не было. Были похожие, но не аналогичные дела.
3. Принимаемые нормативные акты (№98-ФЗ от 01 апреля 2020 и 439 Постановление Правительства РФ от 06 апреля 2020 (далее – 439 ПП РФ)) не вносят однозначного понимания в правоприменение.
Итак, к анализу арендных правоотношений.
Стороны свободны в заключении договора, а его условия должны исполняться. При этом в силу п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Пунктом 2 названной статьи определено, что изменение на законодательном уровне обязательных для сторон договора правил после его заключения не меняет условий исполнения договора, заключенных до принятия изменяющего закона, за исключением случаев, когда на это прямо указано в принятом законе.
Принятый № 98-ФЗ определил требования к договорам аренды, заключенным до принятия субъектом РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории (далее для сокращения – карантин).
Статья 19 названного закона состоит из трех частей, выводы по каждой из которых представлены ниже.
Выводы по ч.1 ст.19 № 98-ФЗ:
— обязательность заключения дополнительного соглашения об отсрочке по арендной плате.
Логика законодателя в заключении дополнительного соглашения (а не просто нормативного регулирования отсрочки без дополнительного соглашения) позволяет сторонам заключить соглашение на условиях, отличных от описанных в 439 ПП РФ, которые не будут ухудшать положение арендатора (к самой формулировке есть вопросы – уменьшение цены по договору, но добровольный отказ Арендатора в предоставлении ему отсрочки можно ли считать ухудшением положения Арендатора);
— правила отсрочки урегулированы 439 ПП РФ (возникает вопрос: если названное ПП РФ регулирует только требования к условиям и срокам отсрочки, зачем в нем указано, что Арендодателям рекомендовано при предоставлении отсрочки предусмотреть уменьшение арендной платы? Говорит ли это о том, что нет иных правовых механизмов уменьшения арендной платы?).
Выводы по ч.2 ст.19 № 98-ФЗ:
— нет никакой новой правовой нагрузки.
Сакральный смысл названной части может сводиться к тому, что скидка по аренде в условиях пандемии не будет необоснованной, и государство не начислит налоги Арендодателю, предоставившему её.
Выводы по ч.3 ст.19 № 98-ФЗ (самая спорная часть):
— невозможность использования объекта аренды в связи с карантином – ограничительными мерами субъекта (а не в связи с Указами Президента о нерабочих днях);
— Арендатор наделен правом требовать уменьшения арендной платы;
— при этом не содержится корреспондирующей обязанности Арендодателя уменьшить арендную плату;
— отсутствует транспарентный и понятный механизм уменьшения арендной платы;
— скорее всего, по аналогии с ч. 1 ст. 19 распространяет своё действие на все виды собственности (государственную, муниципальную, частную) и все виды недвижимости (земля, строения и т.п., кроме жилья).
Самый простой юридический анализ сводился бы к тому, что законодатель, принимая № 98-ФЗ и 439 ПП РФ, определил судьбу арендных правоотношений и предоставил императивную отсрочку по оплате арендной платы, а также дал возможность сторонам заключить после направленного Арендатором требования дополнительное соглашение об уменьшении размера платежей.
Вместе с тем, скупые формулировки ст.19 № 98-ФЗ требуют её анализа во взаимосвязи с иными правовыми инструментами, предусмотренными ст. 328 (встречное непредставление), 417 (прекращение обязательства), 451 (существенное изменение обстоятельств) и 614 (арендная плата) ГК РФ. В Обзоре № 1 ВС РФ нет упоминания про ст. 614 ГК РФ, вместе с тем в дискуссиях юристами делаются предположения о возможном её применении.
Взаимосвязь со ст. 451 ГК РФ.
Ч. 3 ст. 19 №98-ФЗ дает арендатору право потребовать уменьшения аренды. В названном пункте нет механизма уменьшения размера арендной платы. Вместе с тем, п. 2 ст. 451 ГК РФ гласит: если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие (уточняет последствия направления требования арендатором по ч. 3 ст. 19 №98-ФЗ) с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут (согласно п.4 названной статьи расторжение в приоритетном порядке) или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии условий, перечисленных в п. 4.
При этом должны наличествовать условия, перечисленные в п.2 ст. 451 ГК РФ. Пандемия коронавируса не освобождает от доказывания обстоятельств, приведённых в названном пункте, в каждом отдельно взятом случае. Значение для применения п.2 ст. 451 ГК РФ будут иметь и условия заключенного договора аренды (целевое использование объекта аренды, место его расположения, срок аренды, распределение последствий существенного изменения обстоятельств между сторонами договора, даже наличие самостоятельного входа может иметь значение), срок и объем ограничительных мер, принимаемых региональными властями, последствия пандемии в каждом конкретном регионе, данные яндекс-карты о соблюдении режима самоизоляции могут быть приняты во внимание, например, в Калининградской области на 21 апреля 2020 рейтинг 2,8, и региональные власти активно начали выводить из ограничительного режима отдельные виды бизнеса.
Но если делать общий анализ названной статьи, то абсолютно непонятно, почему имущественные интересы Арендатора должны быть поставлены в приоритет по сравнению с интересами Арендодателя, а именно соотношение баланса интересов необходимо искать через пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ. Скорее всего, на требование Арендатора об уменьшении размера аренды, Арендодатель ответит своим письмом, в котором предложит свой вариант урегулирования карантинного срока аренды. Это может быть частичное (меньше требуемого Арендатором) уменьшение платежей или возврат к ч.1 ст. 19 ФЗ № 98, который актуален, потому что законодатель предоставил отсрочку только пострадавшим отраслям, в то время как очевидно, что предприниматели, не попавшие в этот перечень, также несут убытки, а, следовательно, нуждаются хотя бы в отсрочке платежей.
Можно предположить, что по некоторым помещениям (наиболее выигрышно расположенным в торговых центрах) Арендаторы не согласятся на расторжение договора аренды, если в ответ на просьбу об освобождении от арендной платы, направить письмо с предложением о расторжении договора. А это означает, отсутствие нарушенного права в будущем и невозможность расторжения договора по ст. 451 ГК РФ, которому отдается предпочтение по названной статье. Маловероятным представляется изменение договора по иску Арендатора: не понятны и не разъяснены критерии такого изменения ни в законе, ни в Обзоре №1 ВС РФ.
По сути, ограничительные меры касаются именно вида деятельности Арендатора (особняком стоит вопрос по торговым центрам, что релевантно не ст. 451 ГК РФ, а ст. 328 ГК РФ), в то время как арендный бизнес не подпадает под ограничительные меры, а в отдельных регионах даже разрешен (на примере Калининградской области, где постановлением от 15 апреля 2020 №208 разрешены виды деятельности из 68 класса ОКВЭД 2, куда входит аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом).
Многие арендаторы в настоящее время самостоятельно отказываются от любой деятельности (работать на вынос или дистанционно), ссылаясь на неэффективность и нерентабельность такой работы, что может быть расценено, как отсутствие должной степени заботливости и осмотрительности, необходимых для применения ст. 451 ГК РФ.
Значение для оценки ситуации могут иметь и региональные меры поддержки, например, калининградским предпринимателям из областного бюджета предоставляется до 100 000 рублей на покрытие арендной платы (требования к предпринимателям и основаниям выдачи субсидий установлены постановлением регионального правительства от 14 апреля 2020 № 205).
Обзор ВС РФ № 1 предлагает рассматривать отказ от договора или изменение его условий через ст. 328 ГК РФ и ст. 19 № ФЗ-98. Представляется правильным сделать следующую связку: отказ от договора через ст. 328 ГК РФ, изменение условий договора через ст. 19 № ФЗ-98. При этом употребляется термин «изменение договора», который включает, как возможность уменьшения размера платежей, так и предоставление отсрочки; разъяснений по спорной ч.3 ст. 19 № ФЗ-98 не приведено. А с такой логикой Арендодателю снова можно уходить только в отсрочки платежей.
Обобщая всё выше сказанное, с учетом отсутствия со стороны государства мер поддержки Арендодателей (нет освобождения от налогов, нет материальных компенсаций, в 439 ПП РФ говорится лишь об отсрочке по налогу на имущество и земельному налогу на срок, аналогичный отсрочке перед Арендатором, дополнительно еще и кредитная нагрузка), а также, принимая во внимания формулировки ст. 451 ГК РФ и дополнительно 439 ПП РФ, где сказано: рекомендовать Арендодателям при предоставлении отсрочки предусмотреть уменьшение арендной платы, полагаю, арендная плата должна вносится Арендатором в размере, определенном договором, если стороны о другом не договорились.
Кроме того, государство, реализуя свои правомочия в качестве Арендодателя, в Распоряжении Правительства РФ 19 марта 2020 г. № 670-р также не идет по пути полного освобождения от уплаты арендной платы (или уменьшения ее размера), а предоставляет исключительно механизм отсрочки оплаты.
Обоснование неприменимости ст. 328, 417 и 614 ГК РФ к арендным отношениям.
Специалисты, выступающие за освобождение от арендной платы на период действия ограничительных мер по карантину, ссылаются на следующую судебную практику: определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 января 2015 г. №302-ЭС14-735, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 89-КГ16-7, обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), цитируя, что «договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы».
Вместе с тем, детальный анализ приведенной судебной практики показывает, что у Арендатора были претензии или к объекту аренды (объект аренды был испорчен в результате пожара), или к Арендодателю (именно в части физической не передачи объекта по акту – просрочка кредитора).
При этом, в самом определении от 2015 года указано: «в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора».
В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) помимо вышеуказанного вывода приводится следующий: «арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества».
В случае с пандемией коронавируса ничто не зависит от действий Арендодателя и характеристики объекта аренды не изменены. Выводы, сделанные по конкретным делам, не говорят о том, что нормы права будут прочитаны аналогичным образом в делах с абсолютно другими фактическими обстоятельствами.
Для применения ст. 328 ГК РФ требуется бездействие Арендодателя по передаче помещения. Здесь спорным представляются только действия собственников или операторов торговых центров, которые должны закрыть свои объекты из-за карантина. Такое закрытие может фактически лишить Арендаторов доступа в помещения. На примере Калининградской области формулировки ограничительных мер неоднократно менялись, так первоначально закрыли торговые центры (постановление от 27 марта №154), а спустя три дня изменили формулировку на запрет работы объектов торговли (постановление от 30 марта №157).
Ст. 328 ГК РФ не подлежит применению, так как объекты аренды первоначально были предоставлены Арендодателями, на период карантина находятся во владении и пользовании Арендатора, право доступа в помещение за Арендатором сохраняется, имущество Арендатора хранится в помещении. Принятие ограничительных мер относится к компетенции региональных властей и не освобождает Арендатора от внесения арендной платы.
Такие ограничительные меры не могут быть и основанием для прекращения исполнения обязательств по ст. 417 ГК РФ, так как приостанавливаются различные виды деятельности, осуществляемые именно Арендаторами, но арендная деятельность не приостанавливается, а тем более не приостанавливаются обязательства по оплате арендной платы.
Относительно п. 4 ст. 614 ГК РФ, он не подлежит применению по двум основаниям: во-первых, в самом пункте сказано, что он подлежит применению, если законом не предусмотрено иное (после принятия №98-ФЗ предусмотрено самостоятельное регулирование карантинного периода), во-вторых, не изменились условия пользования, предусмотренные договором аренды, не ухудшилось состояние объекта аренды. Сами условия пользования остаются прежними (приходи и пользуйся, но деятельность не веди), в связи с принятием ограничительных мер меняются обстоятельства, что было рассмотрено выше.
Вывод: надо договариваться, всё остальное очень долго и интересно только юристам. Но, в общем, я склоняюсь в пользу Арендодателя.
Арендные отношения в период пандемии. Что делать, если вы не можете платить аренду? Как обезопасить себя от незаконных действий со стороны арендатора/арендодателя? Разберемся
На сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны пандемией Коронавируса (COViD-19). В интернете изобилует информация о взаимосвязи форс-мажора и непреодолимой силы с пандемией. Как дальше работать с арендными отношениями? Какие нормы предусмотрены законодательством для защиты арендатора и арендодателя? Что делать с арендной платой? Можно ли не платить арендную плату? Давайте точечно и детально разберемся. Для наглядности примеры будут приводиться из практики г. Москвы, поскольку наиболее «депрессивный» регион на территории РФ в плане заражений коронавирусом является именно этот город. Сразу отмечу, в большинстве своем, региональный законодатель действует ровно так же, как и законодатель г. Москвы.
Какие нормы необходимо посмотреть для разбора поднятой проблемы? Во-первых, это общие положения Гражданского Кодекса РФ, во взаимосвязи с нормами об арендных отношениях. Во-вторых, Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 02.04.2020) «О введении режима повышенной готовности». В-третьих, Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (его статья 19). Эти законодательные акты рекомендуем держать под рукой, потому как они являются необходимыми средствами защиты ваших прав.
Допустим, у Вас заключен договор аренды недвижимого имущества до вступления в силу Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (это является ключевым моментом, о котором мы расскажем ниже). У вас, как у добросовестного арендатора, нет денег для оплаты арендованного имущества, но есть желание в дальнейшем снимать арендованное помещение. Посещать арендованное помещение Вы не можете, поскольку п. 10.3 Указа Мэра Москвы гражданам запрещено покидать свое место жительства за исключением определенных (неотложных) случаев. Арендодатель говорит вам: плати аренду по той цене, которая согласована в договоре и в сроки, которые указаны в договоре. Как поступать в такой ситуации? Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в его статье 19 предусмотрено три механизма защиты для арендатора. В части 1 названного закона установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (в нашем случае это Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ) в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом законодатель наделил обязанностью арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке платежа в 2020 г. Представляется, что в условиях пандемии коронавируса Вам достаточно направить по корпоративной почте (или иным средствам связи с арендодателем) письменное обращение, в котором четко будут прописаны требования об отсрочке. Обращаем внимание на два момента. Первый. Необходимо письменно уведомить арендодателя о желании арендатора воспользоваться нормой ч.1 ст. 19 названного закона. Второе. Отсрочка- не есть суть отсутствия погашения обязательства по арендной плате вовсе. Арендатор обязан будет погасить задолженность по арендной плате в будущем. Условия и сроки такой отсрочки установит Правительство РФ. На момент написания статьи таких условий нет, поэтому ждем.
Часть второй ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривается изменение размера арендной платы по соглашению сторон в период 2020 г. Однако, Гражданским Кодексом РФ во взаимосвязи с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в пункте 21 пленум указывает на диспозитивность нормы ст. 614 ГК РФ), итак предусматривается возможность изменения арендной платы сколько угодно. В связи с чем, большого интереса настоящая часть не вызывает.
Часть 3 ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ указывает следующее. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества связанный с принятием советующего акта органом государственной власти субъекта РФ (напоминаем, в нашем случае это Указ Мэра Москвы). Право арендатора на требование об уменьшение арендной платы законодатель предусмотрел, а вот обязанность арендодателя заключить это соглашение нет. Из системного толкования норм следует, что если арендатор реально не может исполнить свои обязательства надлежащим образом в связи с введением ограничений органами власти и арендодатель уклоняется от заключения такого соглашения, последний ведет себя недобросовестно (если исходить из общих начал ГК РФ). Впоследствии, когда пойдут колоссальные иски о расторжении или изменении арендных договоров, доказательства добросовестности той или иной стороны в ходе переговоров по изменению арендной платы будут достаточно убедительными для суда при принятии соответствующего решения об изменении или расторжении договора. Другой вопрос. Если, по объективным причинам, арендодатель не может изменить арендную плату в связи с тем, что ему необходимо выплачивать кредит? Вопрос сложный. Мы полагаем, что суд будет исходить из конкретных обстоятельств конкретного дела. Какие аргументы будут учтены при вынесении решения судом-зависит от степени работы Вашего юриста. Мы же рекомендуем исходить из общих принципов добросовестности ГК РФ и вести ЖИВОЙ диалог со своими контрагентами.
Подведем промежуточный итог. Федеральный закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя по просьбе арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке платежа. Отсрочка не исключает обязанность должника погасить в будущем долг перед кредитором. У арендатора появляется право потребовать уменьшение арендной платы за период 2020 г. Как это право будет реально реализовано? Какие последствия для арендодателя предусматривает отказ от заключения дополнительного соглашения? Пока что вопросы остаются открытыми. Мы еще раз рекомендуем действовать в сложившейся ситуации добросовестно.
Традиционно Гражданский Кодекс предусматривает механизмы защиты интересов контрагентов во времена «неопределенностей» (пандемий). Первостепенно обозначим, что согласно Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ в п. 18.1 пандемия коронавируса признается обстоятельством непреодолимой силы. Во взаимосвязи с ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. То есть какой механизм вступает в силу? Допустим, вы не можете оплатить арендную плату, в связи с тем, что у вашей организации нет достаточных денежных средств для погашения своего обязательства. Вы не платите вовремя арендную плату. По условиям договора предусмотрено начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязательств оплаты. В приведенном примере проценты не могут быть предъявлены, поскольку ч.3 ст. 401 ГК РФ защищает Вас от процентов, штрафных неустоек и проч. Но! Обязательство по оплате в любом случае сохраняется. В суде арендодатель вправе потребовать у вас взыскать сумму арендной платы (без учета процентов и неустоек). При этом необходимо учитывать ч.1 ст. 417 ГК РФ: «если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса (ст. 13 и ст. 16 ГК РФ предусматривает возмещение убытков незаконными актами органа государственной власти)». Таким образом, Ваше обязательство по оплате арендной задолженности может быть прекращено.
Самый объемный механизм защиты Ваших прав в рамках ГК РФ-это статья 451. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий. Если арендатор или арендодатель не достигли согласия об изменении условий договора аренды, вступает в силу ст. 451 ГК РФ. Что важно? Статья 451 ГК РФ предусматривает «фильтр», по результатам которого принимается решение об изменении или расторжении договора. Что это за условия? 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Мы полагаем, что пандемию коронавируса (а именно ее последствия) невозможно было предвидеть на момент заключения договора. Исходя из психологического отношения сторон к целям сделки полагаем, что стороны исходили из долговременных сроков аренды имущества и не предполагали о возможности возникновения таких последствий. 2) Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Вполне очевидно, что ограничения перемещения граждан по территории г. Москвы и последствия пандемии никак не могли быть предотвращены сторонами. 3) Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, сам по себе имущественный интерес может быть разным. Очевидно, если предприятие-арендатор несет убытки в связи со сложившимися обстоятельствами, а арендодателю необходимо погашать долги перед своими кредиторами, баланс интересов нарушается. Стороны, при заключении договора, могли исходить из стабильности правоотношений и платежеспособности арендатора. Но в связи со сложившейся ситуацией, объективной свидетельствующей о неспособности надлежаще исполнять свои обязательства, стороны лишаются возможности использовать имущества в соответствии с целями договора. 4) Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Здесь нужно смотреть на конкретные условия Вашего договора и на понимание того, что из обычаев делового оборота не следует, что заинтересованная сторона будет нести неопределенные риски. Таким образом, ГК РФ предусматривает ряд норм, позволяющих защитить интересы арендатора и арендодателя. В случае соблюдения всех четырех пунктов, суд изменит или расторгнет договор. Обратим Ваше внимание на ст. 328 ГК РФ. Она тоже может помочь Вам.
Вместо заключения мы постараемся ответить на часто задаваемые вопросы.
1. Распространяются ли действия Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» на правоотношения между арендатором и субарендатором? Да, распространяется. Это вытекает из общих начал договора аренды.
2. Могу ли я не платить арендную плату своему арендодателю, если он отказывается заключать со мной доп. соглашение? Арендную плату вы платить обязаны. Арендодатель обязан будет с Вами заключить дополнительное соглашение на отсрочку арендной платы, порядок и условия которой установит Правительство РФ.
3. Можно ли оплачивать обеспечительным платежом счета по аренде? Вопрос сложный. Мы рекомендуем договориться об этом с арендодателем. Прямого запрета в законе нет, однако как поведут себя суды? Если вы достигнете соглашения со своим арендодателем, рекомендуем письменно составить документ, подтверждающий Ваши взаимно-добровольные действия.