Что лучше вклад или недвижимость
Модно или разумно? На чём лучше зарабатывать: вкладах или недвижимости?
2020 год отметился массовым оттоком средств со счетов вкладчиков. Эксперты связывают это с желанием перевложить деньги в более прибыльные инструменты. Например, недвижимость. Инструмент столь же консервативный, что и вклад. Особых знаний, как брокерский счёт, не требует. Но давайте на конкретном примере считать, оправдают ли вложения в недвижимость надежды, будут ли выгоднее вклада.
Доход с 8 млн
Допустим, у нас накоплено 8 млн рублей. На эти деньги можно купить однушку в Москве, укомплектовать её недорогой техникой и мебелью и сдавать её примерно за 40 000 рублей в месяц.
Вычтем из этой суммы квартплату, 5 000 рублей в месяц. Итого ежемесячный доход — 35 000 рублей, что в год составит 420 000 рублей. Вычтем из этой суммы имущественный налог (примерно 8 000 в год) и налог на доходы — 4% (допустим, что ради экономии мы оформили самозанятость).
Выгодны ли инвестиции в недвижимость. Фото: restate.ru
В итоге годовой доход составит 395 200 рублей без учёта непредвиденных расходов на ремонт и обслуживание квартиры. Сразу заметим, что вложения окупятся за 20 лет, что немаленький срок.
Доходность от сдачи нашей недвижимости в аренду — 4,94% (395 200*100/8 000 000). Для сравнения: средняя ставка по вкладам сроком свыше одного года по индексу «Выберу.ру» — 5,43%.
Мы ещё не упомянули рост цен на недвижимость, который тоже надо прибавить к доходности. По оценке портала «Мир квартир», жильё за последние 5 лет ежегодно прибавляло в цене 4,8%. Итого, в нашем примере общий доход на данный момент составит 9,74%.
К тому же, говоря об увеличении цены надо учитывать, что разные квартиры и разные районы города расту в цене по-разному.
Разделяй и получай доход
А если оторвать взор от Москвы и обратить его к регионам: квартиры дешевле, квартиплата ниже. Соответственно, и доход от аренды выше.
Например, однокомнатная квартира на вторичном рынке в областном центре стоит 1 600 000 рублей. Имея 8 000 000 рублей, можно купить 5 объектов недвижимости. Средняя стоимость аренды — 10 000 рублей. Итого: 50 000 рублей дохода в месяц.
Доходность — 5,1% годовых, что выше, чем в Москве.
Не всё просто
Впрочем, инвестиции в недвижимость тоже предполагают риск, не дадут гарантии стабильного дохода и сохранности средств. Представьте, каково это сдавать 5 квартир, следить за сохранностью имущества, своевременным перечислением аренды. Если арендаторы будут постоянно меняться, то из дохода надо вычесть месяцы простоя.
Неудачно выбранная квартира или изменившиеся планы градостроительства могут остановить рост цен на недвижимость или вовсе их уронить.
Инвестиция в недвижимость — в большинстве случаев не способ заработка, а способ сберечь деньги от инфляции. Причём быстрого доступа к вложенным деньгам не будет. Иногда, чтобы продать квартру по хорошей цене, требуется год.
Как сохранить деньги: положить в банк или купить квартиру?
Вопрос читателя Т—Ж
Этот текст написал читатель в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.
Мне 30 лет, есть жена и двое детей.
Есть машина и трехкомнатная квартира, оформленная на родителей. Доход нестабильный.
За 8 лет удалось накопить 1,6 млн рублей, которые лежат в банке. Все знакомые, у которых были лишние деньги, купили себе квартиры, мотивируя это тем, что: «Неизвестно, что будет завтра, вдруг деньги обесценятся или поменяются».
В своем городе я могу купить за эти деньги однокомнатную квартиру в панельке 2015 года или что-то дешевле в более старом доме. И сдавать ее за 6—8 тысяч в месяц, плюс коммуналка.
Что посоветуете, чтобы сохранить деньги? Оставить их в банке или купить квартиру? Или предложите свой вариант.
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
Что касается жилья. Каких либо макроэкономических показателей на горизонте не заметно, чтобы в нашу страну хлынули мигранты. Собственное население уменьшается. Жилья строится все больше. Таким образом на рынке жилья может наблюдаться тенденция к снижению количества арендаторов. Особенно арендаторов с постоянной зарплатой, крепко стоящих на ногах. Такие в прошлом году ипотек набрали.
Дмитрий, «население уменьшается, жилья строится больше», а вы не хотите учесть количество аварийного и пред аварийного жилья? Открою тайну, что жилье изнашивается и приведённые вами факты не перекрывают нужду в новом жилье, другое дело что людей кому по карману новое жилье все меньше.
А на жилье всегда можно хорошо заработать если покупать ликвидном жилье в столицах (или миллиониках) возле метро, в центре, новое и т.д. (факторов много).
Владимир, у нас аварийное жильё по 100 лет стоИт и не особо то люди из него выезжают)
Kir, погуглите статейки о городах-призраках/умирающих городах. Люди и из не аварийного жилья уезжают, бросают его и продолжают платить налоги за него, хотя бы в уме прикиньте сколько тысяч таких квадратных метров учитывается в статистике.
Владимир, это вы расскажите властям, которые откапиталили мой дом 51 года постройки, и собирается он ещё простоять столько же.
и мы обсуждаем не жилье, а СПРОС на жилье, и покупательскую способность на него. тот кто живет в аварийном или предаварийном не формирует спрос на арендное жилье, а ждет своей очереди.
Я бы использовал эти деньги (их часть), чтобы перебраться в Москву. Вы еще молоды. Эту сумму, которую копили в провинции 8 лет, я думаю, вы сможете скопить в столице за 2 года. После обустройства оставшуюся часть можно вложить в ипотеку (чтобы не платить впустую за аренду). Да, это сложно, но переездом в столицу Вы качественно измените свою жизнь и жизнь вашей семьи в лучшую сторону.
Upd: дети вам спасибо потом скажут, и не раз.
Не все понимают разницу между качеством жизни и уровнем жизни. Если 20 лет назад я ездил на Оке, а сейчас на Кайене. Уровень вырос. При этом на Оке я доезжал утром до работы за 15 минут, а сейчас на Кайене еду час. Качество снизилось.
Чтобы при переезде из провинции в Москву выросло именно качество жизни надо иметь ну очень много денег. А зачем тогда переезжать?
Александр, а что вы кладываете в понятие «качество» Жизни? Только лишь уровень зарплаты в Москве, и все?
Марат, лично для меня это неубедительная причина. работаю в смежно отрасли, есть ДМС + знакомые родственники в медицине.
Павел, очень субъективно. Качества любого сервиса зависит от тех же мигрантов из регионов. А уезжют туда в поисках лучшей жизни не самые лучшие.
То что выбор там есть по потребитльским корзинам от 1 до 10, эт да. В регионах не так широко.
Но пока я не могу понять, почему народ туда стремится.
Дмитрий, даже достаточно того, что в магазине тебе на хамят, а люди на дорогах ведут себя не как дебилы.
Павел, это вы точно про москву?
What, я положил 100 тыщ в инвесткопилку тинькофф, сейчас 97 тыщ. Инвестиции это круто.
Какие ещё варианты? За полтора миллиона в Москве можно выучиться (без учёта затрат на проживание), магистратуру закончить с бакалавриатом, даже что-то останется. Если взять города подешевле, например Санкт-Петербург (где образование, местами, круче московского), то и того меньше уйдёт. Это я к тому, что детей можно выучить. Можно и самому на такие суммы неплохо обучиться, особенно если какие-нибудь программы профессионального развития и образования.
В чём хранить деньги: вклад против недвижимости
На фоне валютных колебаний и нестабильности экономической и политической обстановки всё больше россиян задумывается о том, чтобы перевести свои сбережения из банков в недвижимость, чтобы не потерять деньги из-за ослабления отечественной валюты. Сравни.ру посчитал, какой способ вложений принесёт больший доход.
На фоне валютных колебаний и нестабильности экономической и политической обстановки всё больше россиян задумывается о том, чтобы перевести свои сбережения из банков в недвижимость, чтобы не потерять деньги из-за ослабления отечественной валюты. Сравни.ру посчитал, какой способ вложений принесёт больший доход.
Ментальность российских вкладчиков такова, что вложения в недвижимость для них всегда выглядят надёжнее, чем банковские вклады. В стране, где экономически-активное население ещё очень хорошо помнит, какого это потерять сбережения из-за девальвации, это не удивительно. Но владельцы недвижимости, например, в той же Украине, где сейчас цены на недвижимость упали в несколько раз, могли бы поспорить с такой позицией. Кроме того, в критической ситуации, если деньги понадобятся срочно, продать дом или квартиру быстро может и не получится.
Что же касается доходности этих видов вложений, тут ситуация также будет зависеть от экономической обстановки. От стоимости недвижимости, от цен на аренду, от размера ставок по вкладам и т.д. Давайте же попробуем рассчитать, какой способ принесёт нам в будущем большую выгоду.
В качестве отправной точки возьмём сбережения в пять миллионов рублей. Обычно с этой отметки у вкладчиков появляется соблазн перевести деньги в нечто осязаемое и надёжное. Этой суммы как раз хватает на среднюю однокомнатную квартиру (не больше 30 кв.м) в спальном районе Москвы. Рассчитывать доход будем на пять лет вперёд.
Вариант #1 – Квартира
При подсчёте дохода от вложений в недвижимость мы будем учитывать несколько факторов: доход от сдачи квартиры в аренду, коммунальные расходы, потенциальный доход от продажи недвижимости по истечении указанного срока.
На сегодняшний день однокомнатную квартиру нашей площади можно снимать в среднем за 32 333 рубля (по данным «Росриэлт недвижимость»). За 12 месяцев плата от жильцов составит 387 996 рублей. Квартплата по тарифам этого года для квартиры такой площади составит приблизительно 3900 рублей в месяц, т.е. за год 46 800 рублей. Итого доход от аренды за год составит 341 196 рублей.
Для того чтобы рассчитать приблизительный доход на пять лет вперёд, давайте обратимся к динамике роста цен на аренду недвижимости в Москве за последние пять лет. В 2010 году снимать однушку можно было в среднем за 21 000 рублей. Т.е. за пять лет цена съёмной квартиры увеличилась на 35,05%. Предположим, что расходы на коммунальные услуги росли пропорционально среднему уровню цен и этой величине. Тогда, если предположить, что в ближайшие пять лет цены на аренду будут расти такими же темпами, то через пять лет доход от сдачи квартиры составит 1 825 559 рублей за вычетом квартплаты.
Доход от возможной продажи квартиры через пять будем также рассчитывать на основе динамики прошлых лет. В феврале 2010 года по данным статистики Domoway средняя цена за квадратный метр в Москве составляла 165 865 рублей. В феврале 2014 году – 179 618 рублей за кв. метр. Таким образом, за пять лет стоимость метра увеличилась на 7,66%. Небольшой рост стоимости объясняется, прежде всего, серьёзным падением на рынке недвижимости в 2009 году. Тогда цена за метр опустилась до отметки 145 542 рубля за метр и вернулась на прежний уровень только в начале 2013 года. Учитывая, что в этом году мы снова наблюдали небольшое понижение цены на столичную недвижимость в купе с нынешней экономической ситуацией, даже при оптимистичном прогнозе повышение цены вряд ли составит больше 8-10%. Посчитаем по максимальному значению и получим, что к 2019 году квартира подорожает примерно на 500 тысяч рублей.
Таким образом, приблизительный совокупный доход от квартиры через пять лет составит 2 325559 рублей.
Вариант #2 – Вклад
Учитывая, что сумма, которой располагает наш предполагаемый вкладчик больше той, которую покрывает компенсация Агентства страхования вкладов в случае потерей организацией лицензии, размещать её выгоднее в нескольких банках. Причём размер каждого вклада не должен вместе с процентами превышать 700 тысяч рублей.
Средняя ставка при дроблении между банками составит от 8 до 10%. Если часть денег мы разместим в госбанках с низкой ставкой, а часть в банках с высокой доходностью, то среднее значение составит примерно 9,5%. Таким образом, за пять лет на вкладе владелец заработает 2 375 000 рублей.
Итого
Получается, доходность вклада всё-таки чуть выше, чем доходность сдаваемой в аренду квартиру. К тому же есть ещё ряд факторов, которые не учитывались нами при подсчётах: это мелкие непредвиденные расходы на квартиру (ремонт, страховка от несчастных случаев и т.д.). А также ряд факторов, которые практически невозможно спрогнозировать, как например девальвация рубля или кризис на рынке недвижимости, которые могут серьёзно изменить положение наших весов в ту или другую стороны. Отбросив их, мы приходим к выводу, что размещение средств на банковских счетах оказывается более доходным.
Инвестиции в недвижимость. Считаем разные варианты, разбираем плюсы, минусы и риски
Схема 1. Покупаем квартиру на свои средства и сдаём её в аренду VS размещаем средства на банковском депозите
Как это работает
В России спрос на аренду жилья за 2019 вырос на 18%, поэтому, пока тенденция сохраняется, такой тип инвестиции может быть потенциально выгодным.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве — 6,8 млн. За эти деньги можно купить небольшую однушку в старом доме, например в хрущёвке, недалеко от одной из конечных станций метро, или квартиру в новостройке — ещё дальше, возможно, уже за МКАДом. Сдавая её за 35 000 рублей в месяц (средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве 38 000 рублей, но далеко от центра, конечно, дешевле), в год можно получать 420 000 рублей.
Если эту же сумму, 6,8 млн рублей, положить на банковский депозит под 6,03% годовых (это средняя ставка в ноябре 2019 года по данным Банка России), в конце года на процентах можно заработать 410 040 рублей.
Вполне сопоставимые цифры.
Но квартира — это актив, цена которого меняется. И в последние годы она растёт: за год однушки в Москве поднялись в цене в среднем на 15,9%. Получаем 420 000 рублей с аренды + 1 081 000 рублей за счёт подорожания актива. Итого — почти 1,5 млн рублей. Но не всё так просто.
Даже если за год в квартире ничего не сломается и вкладывать в неё деньги не придётся, с доходов со сдачи квартиры нужно заплатить налоги. В нашем случае выгоднее всего стать в Москве самозанятым и заплатить 4% от «чистых» доходов — 16 800 рублей минус налоговый вычет (если он ещё не был использован), итого 12 600 налогов. В регионах пока выгоднее платить как ИП с упрощённой системой налогообложения — 6% от доходов. Вот тут мы писали, как выгоднее платить налоги с аренды, и какие штрафы грозят неплательщикам.
Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду
Пассивный доход. Вы зарабатываете при минимальном участии с вашей стороны.
Ликвидный актив. Квартира в долгосрочной перспективе растёт в цене и в любой момент её можно будет продать. Но это справедливо не для всех квартир: например, жильё в аварийном доме в цене не увеличится и найти арендаторов будет сложно. Поэтому «инвестиционную квартиру» надо выбирать именно в соответствии со своими целями.
Ольга Мажуть, риелтор, эксперт в сфере недвижимости: «Наиболее ликвидны для аренды однокомнатные квартиры и студии: в небольших квартирах самая высокая цена за квадратный метр арендной площади. Поэтому, если вы обладаете определённой суммой и выбираете между покупкой двух студий или трёхкомнатной квартирой, стоит выбрать первый вариант.
Основное условие для успешной сдачи в аренду — транспортная доступность: близость к метро или железнодорожной станции. При этом 10 или 25 минут от метро пешком — большая разница для квартиросъёмщиков без автомобиля, и сильно влияет на спрос.
При покупке квартиры играет роль и наличие инфраструктуры. А ещё это важно для понимания, кто ваши потенциальные арендаторы. Если рядом расположено несколько вузов, скорее всего, это будут студенты; квартира близко к детским садам или школам — молодые семьи с детьми».
Квартира не может быстро обесцениться. В финансовый кризис недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания.
Минусы покупки квартиры для сдачи в аренду
Невысокая доходность. 5–7% «чистой» доходности. А ещё, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе квартира может дорожать, на отдельных отрезках времени её цена может снижаться.
Амортизация квартиры. В жильё придётся периодически вкладывать деньги, так как всё в нём будет изнашиваться. Если не делать это регулярно, квартира начнёт терять привлекательность для квартирантов, а её стоимость перестанет расти (или даже снизится).
Снижение ликвидности объекта. В старом фонде некоторые квартиры дорожают медленнее. Например, всё менее привлекательными становятся в глазах покупателей и даже арендаторов хрущёвки и панельные пятиэтажки. Квартира даже в новостройке может вообще упасть в цене, если через несколько лет вырубят лес рядом и проложат многополосное шоссе.
Ирина Гайдаш, агент по продаже недвижимости: «Ликвидность может упасть и в том случае, если рядом с вами живут асоциальные личности. Например, если покупатель узнает, что в квартире напротив живёт человек с алкогольной зависимостью, который не даёт спокойно жить всему подъезду, то вряд ли будет готов перевозить свою семью.
В идеале — находить такой объект для инвестиций, с которым уже „всё понятно“: дом новый, но дал усадку, ремонты у соседей закончились, инфраструктура района налажена».
Уплата налогов и ведение отчётности. Если вы сдаёте квартиру как физическое лицо и являетесь налоговым резидентом РФ, вы обязаны оплатить налог по ставке 13%. Ещё можно зарегистрироваться как ИП, перейти на упрощённую систему налогообложения и платить 6%. В некоторых регионах можно стать самозанятым — у них ставка вообще 4%. Но платить в любом случае нужно: если государство узнает о скрытых от него доходах, придётся заплатить и налоги, и штрафы.
Нельзя быстро получить доступ к «живым» деньгам. Чтобы выгодно продать квартиру, нужно время.
Риски при сдаче квартиры в аренду
Недобросовестные наниматели. Анна Иванова, эксперт по недвижимости: «Зачастую люди, сдавая бюджетное жильё, не подписывают договор найма, и всё зафиксировано только „на добром слове“. Если квартире причинят урон, взыскать что-то с квартиросъёмщиков будет невозможно.
Недавно мои знакомые сдавали в Екатеринбурге квартиру с приличным ремонтом за 15 тысяч рублей в месяц. Квартиранты съехали через полгода и оставили жильё в ужасном состоянии: на ремонт требовалось около 300 000 рублей, в то время как за аренду было уплачено в три раза меньше.
Поэтому, выбирая между депозитом в банке и такой схемой инвестирования, я предпочла бы первый вариант или же порекомендовала сдавать квартиру с базовым недорогим ремонтом и минимумом техники и мебели».
Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «Многие арендодатели совершают ошибку — соглашаются на схему „сумма депозита в счёт последнего месяца аренды“. В результате жильцы выезжают, а хозяин обнаруживает множество мелких повреждений квартиры, которые ему выходят как раз на сумму ежемесячного платежа. Поэтому в идеале проверить квартиру уже после выезда жильцов, затем подписывать акт приёма-передачи имущества и только потом возвращать депозит».
А ещё наниматели могут перестать платить. И выселить их из квартиры будет очень непросто, потому что законно это можно сделать только после решения суда. Мы подробно писали, с каким ещё проблемами могут столкнуться арендодатели, и как их решать.
Утрата или порча квартиры. Жильцы могут не только испортить ремонт и обстановку квартиры, но и устроить в ней потоп или сильный пожар. Даже если договор найма и акт приёма-передачи были, не все согласятся сразу вернуть сумму убытка. Суд может занять много времени, а выплата долгов — ещё больше.
Самое плохое, что может случиться: квартиру снимут мошенники или преступники, чтобы делать в ней что-то противозаконное. В первом случае квартиру могут продать по поддельным документам и восстанавливать справедливость придётся в суде. Во втором — доказывать, что не знали, что происходит в квартире, чтобы избежать уголовного наказания.
Плюсы размещения средств в банковском депозите
Очень простая процедура. Как правило, инвестору нужно просто прийти в банк с паспортом и деньгами. Если сравнивать с процессом покупки и сдачи недвижимости — это намного быстрее и проще.
Гарантированный доход. При размещении средств в банке вы заранее знаете, сколько и в течение какого времени получите в качестве дохода.
Безопасность. Банковские вклады застрахованы государством, однако здесь стоит учитывать правила страхования — о них говорим в разделе «Риски».
Минусы размещения средств в банковском депозите
Невысокая доходность. С учётом темпа инфляции средняя ставка в 6% по депозиту — это скорее сохранение средств, чем приумножение капитала.
Потеря дохода при досрочном снятии средств. Если появится необходимость получить средства раньше окончания договора вклада, вы рискуете потеряете процентный доход.
Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н.: «Банки предлагают несколько видов вкладов с разными условиями пополнения и снятия средств. Сегодня на рынке есть депозиты, предполагающие досрочное выведение средств, но их немного, и они, как правило, с меньшей процентной ставкой, чем пополняемые вклады. Это объяснимо: банк либо должен быть уверен, что вы храните у него средства в течение долгого времени, либо даёт вам свободу действий, но не обещает при этом высокую доходность».
Риски размещения средств на банковском депозите
Банк может обанкротиться. Хорошая новость: все банковские вклады застрахованы. Однако АВС (агентство по страхованию вкладов) гарантирует выплату страхового размещения на сумму не более 1,4 млн. руб. Плюс: процедура выплат начинается только на 15-й день после отзыва у банка лицензии или введения моратория. Поэтому основной совет вклачикам — не держать в одном банке сумму, превышающую размер страховки.
Схема 1 — альтернативная: покупаем и сдаём апартаменты, которыми будет управлять УК
Как это работает
Апартаменты и апарт-отели появились на рынке недвижимости недавно, но уже стали популярными объектами для инвестирования. Основное отличие жилья такого типа: с юридической точки зрения оно относится к нежилой недвижимости. По документам вы покупаете квадратные метры в здании гостиничного типа либо в объекте общественно-делового значения. С этим фактом связаны некоторые важные для инвестора нюансы. Управление апартаментами и их арендой можно передать специальной компании, которая будет брать за свои услуги комиссию
Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади, на 20–25%.
Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.
Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки.
Минусы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.
Выше коммунальные платежи. Из-за статуса нежилой недвижимости тарифы на коммунальные платежи будут приблизительно на 15% дороже, чем в квартирах.
Возможно, низкое качество жилья и отсутствие инфраструктуры. Нормы жилищного строительства не распространяются на апарт-здания. Поэтому застройщик может использовать более дешёвые материалы, а также вправе не обеспечивать жителей комплекса объектами инфраструктуры. Поэтому апартаменты могут быстрее терять ликвидность и подходят не всем арендаторам: например, семьи с детьми, возможно, не будут не рассматривать такой вариант из-за отсутствия детской площадки и сада неподалёку.
Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости: «Средняя стоимость посуточной аренды апартаментов в Санкт-Петербурге — 3500 руб. Таким образом, владелец небольшой квартиры-студии в центре может заработать, за вычетом расходов на обслуживание и вознаграждения управляющей компании, 70–80 тыс. рублей в месяц. При этом „заполняемость“ апартаментов в северной столице в сезон приближается к 100%».
Итог
При выборе такого типа инвестирования можно рассчитывать на 5–7% «чистыми» годового дохода. Аренда выгоднее, чем банковский депозит, при условии, что квартира сдаётся добросовестным жильцам, которые не причинят ущерба имуществу. Выбирая между квартирой и апартаментами, сегодня выгоднее покупать и сдавать апартаменты.
Схема 2. Покупаем квартиру на начальном этапе строительства, ждём, пока дом построят, и продаём дороже
Как это работает
Строительство многоквартирного дома длится несколько лет. На разных этапах строительства жильё стоит по-разному. Дешевле всего покупать на нулевом этапе, так называемом котловане, сразу после официального объявления старта продаж. По мере готовности объекта цена возрастает, а риск, который на себя берёт покупатель квартиры в строящемся доме, пропорционально уменьшается.
Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости: «При такой схеме инвестиций, если всё сделано правильно, прирост составляет в среднем 10–15% в год. Но случается, что инвестор зарабатывает и до 50%. У меня был клиент, который приобрёл квартиру 40 кв. м в ЖК „Легенда Комендантского“ за 4,5 млн. руб. — на тот момент это было недёшево, однако застройщик запустил акцию „Паркинг в подарок при покупке квартиры“. Сегодня за эту квартиру — а ЖК оказался очень удачным — владельцу предлагают 6,5 млн плюс стоимость парковочного места. Итого: 7,3 млн рублей — это даже больше 50% годовых».
Плюсы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи
Высокая потенциальная доходность. Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «За время строительства цена на недвижимость увеличится в среднем на 20–30% от стоимости объекта на этапе котлована. Многое зависит от класса ЖК: „эконом“ прибавит в цене около 15%, „комфорт“ — 15–20%, „бизнес“ — 20–40%».
А ещё квартира в новостройке может подорожать после сдачи дома, если рядом откроется станция метро: только за 2019 год в Москве появилось 8 новых станций, недвижимость рядом с ними подорожала на 20% и больше.
Возможность купить квартиру ниже рыночной стоимости. Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Обычно в первые несколько дней, максимум 1–2 недели после старта продаж, застройщик тестирует цены — проводит своего рода маркетинговое исследование. В этот момент вам предлагают самые низкие цены в ЖК и возможность выбрать из множества квартир».
Минусы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи
Нужно ждать несколько лет. В течение которых ваши личные жизненные обстоятельства могут измениться.
Доход уменьшится на сумму налога. Заплатить налоги нужно и при продаже готовой квартиры, и при переуступке прав по ДДУ. Налогом 13% облагается только доход, который вы получили в результате сделки, за вычетом расходов на приобретение квартиры. Например, если вы приобрели квартиру в строящемся доме за 5 млн. рублей, а продаёте за 5,5 млн рублей, то доход, облагаемый налогом, составит 500 000 рублей. Мы подробно писали о налогах с продажи квартиры и о том, как их можно уменьшить.
А ещё застройщик может установить свои отступные комиссии.
Дополнительные расходы. Любая покупка недвижимости предполагает расходы на государственные пошлины, комиссии банков за перечисление денежных средств застройщику, услуги нотариуса, и, возможно, услуги агентства по подбору объектов инвестирования.о
Риски покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи
Вероятность ошибиться при выборе объекта. Даже в одном ЖК не все объекты обладают одинаковой ликвидностью. А уж выбрать квартиру на рынке с учётом множества факторов для новичка может быть сложно.
Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «При покупке квартиры в новостройке трудно оценить, сколько в определённом ЖК уже приобрели квартир с целью последующей перепродажи. Так, если в доме 50% объектов — инвестиционные, есть вероятность, что в условиях высокой конкуренции квартиры будут продаваться хуже.
По опыту рынка, покупатель не всегда получает ту инфраструктуру, о которой говорит застройщик на начальном этапе продаж. Например, обещают облагороженную закрытую территорию, но после сдачи объекта ещё долгое время нет места для прогулок и поблизости ведётся стройка».
Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Неопытный покупатель может совершить типичную ошибку — купить квартиру „как для себя“. Однако важно понимать портрет „среднего“ покупателя, чтобы правильно выбрать район, планировку или этаж».
Цены могут почти не вырасти. Стоимость недвижимости в местах массовой застройки может и не увеличиться значительно.
Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости:
«Если в комплексе 20 квартир на этаже, из которых 12 — студии, то, конечно, высокий прирост маловероятен. Кроме того, зачастую недостаточно хорошо прирастают трёхкомнатные квартиры. Многое зависит от локации, плотности застройки, планировки, количества квартир в комплексе».
Застройщик может обанкротиться, а дом не достроят. В России в 2019 году более 70 тысяч недостроев. Если строительство остановилось, и застройщик официально признан банкротом, дольщики могут потребовать либо возврата средств, либо оформления собственности на незавершённый объект.
Реалии рынка говорят о том, что получить средства от банкрота-застройщика вряд ли получится, поэтому чаще всего дольщики требуют признания недостроя своей собственностью, образуют жилищно-строительный кооператив и заканчивают строительство — с помощью привлечения нового девелопера или средств, полученных от государства.
Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Важно узнать репутацию и историю застройщика: объекты какого качества уже были реализованы, вовремя ли они сдавались, каким образом застройщик обычно изменяет цены на разных этапах строительства.
Покупатель рискует больше всего, если застройщик — новичок на рынке, и меньше — если обращается к компании, которая давно на рынке и реализовала уже не один проект».
Итог
При покупке квартиры в новостройке на ранних этапах строительства с последующей перепродажей можно рассчитывать на доход 10—15% в год, но важно правильно выбрать объект и изучить репутацию застройщика.
Схема 3. Покупаем «проблемную» квартиру — в плохом состоянии или с юридическими сложностями. Делаем ремонт, решаем проблемы с документами и продаём дороже
Как это работает
Жильё «со сложностями» отталкивает многих покупателей. К объектам «с дефектами» относятся квартиры с юридическими затруднениями (к примеру, проблемы с правом собственности, нарушения прав приватизации или признание продавца недееспособным) или же квартиры в плохом состоянии, когда только косметическим ремонтом ситуацию не исправить.
Инвестор решает проблемы с документами или приводит квартиру в порядок и продаёт дороже, чем совокупная сумма его вложений в этот объект.
Плюсы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей
Возможность достаточно быстро получить высокий доход. На решение вопроса с документами или ремонт может уйти всего несколько месяцев.
Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Я не сторонник инвестиций в квартиры с юридическими сложностями, но ситуации бывают разные. Например, можно перекупить квартиру у дольщиков, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку. Вместо того, чтобы продавать квартиру банку по крайне низкой стоимости, люди предпочитают продать объект чуть дороже, пусть и не по рыночной цене».
Минусы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей
Доход будет меньше из-за налогов. Доходы от продажи недвижимости, которая была в собственности короткое время (с января 2020-го — до 3 лет при соблюдении определённых условий), облагаются НДФЛ в размере 13%. Это нужно учитывать, планируя продать квартиру «по-быстрому».
Опасения покупателей по отношению к «свежему» ДКП. Нередко потенциальные покупатели боятся каких-то мошеннических схем, если квартиру перепродают несколько раз в течение небольшого промежутка времени. Поэтому со «свежим» договором купли-продажи есть вероятность, что квартира будет долго продаваться либо придётся делать скидку.
Непредсказуемые сроки. Иногда предсказать, сколько будет длиться ремонт или решаться юридические вопросы, довольно сложно. При этом, если стоимость ремонта среднестатистический покупатель оценить может, то провести юридическую экспертизу без привлечения специалиста не получится.
Расходы могут быть больше, чем вы рассчитывали. Ремонт зачастую выходит дороже, особенно если речь идёт о старых квартирах.
Риски покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей
Право собственности может быть оспорено. Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости: «Всегда стоит помнить, что любые сделки могут быть оспорены. Общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда стало известно о факте нарушения прав. Поэтому важно изучить историю продаж объекта, понять, на каких условиях перепродавалась недвижимость».
Затягивание сроков продажи. Даже после того, как квартира будет приведена в порядок, нет гарантии, что на неё будет большой спрос. Оценить привлекательность конкретного объекта в глазах покупателей можно, изучив квартиры, которые продаются в конкретном районе города в настоящее время — для этого существуют специальные карты недвижимости.
Итог
Такую схему инвестиций можно рассматривать только в том случае, если у вас есть опытный юрист или агент, специализирующийся на подобных сделках — если мы говорим о квартирах с юридическими сложностями; или же вы можете качественно и относительно бюджетно сделать ремонт — в случае, если квартира в плохом состоянии.
Схема 4. Покупаем квартиру в ипотеку и сдаём в аренду, чтобы выплачивать кредит
Как это работает
Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Любые инвестиции — это математика. Инвестор должен подобрать такой объект недвижимости, чтобы сумма дохода с аренды была равной либо превышала сумму ипотечного платежа».
Предположим, вы покупаете квартиру за 6,8 млн. руб., имея первоначальный взнос 3,5 млн. Ипотеку в 3,3 млн. руб. под 9,2% годовых вы выплачиваете 20 лет, имея ежемесячный платёж 30,1 тыс. руб. В течение этих 20 лет вы сдаёте квартиру за 35 тыс. руб.
Через 20 лет, без особых усилий с вашей стороны, у вас появляется квартира.
Особенно часто эту схему используют родители, желая обеспечить жильём подрастающих детей.
Плюсы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду
Ликвидный актив. Квартира — даже в ипотеке — ликвидный актив. При необходимости вы сможете продать её (возможно, даже дороже, чем покупали) и быстро вернуть банку долг.
Обычно ипотечные квартиры продавать не рекомендуют из-за того, что в первые годы собственники платят банку в основном проценты по кредиту, при этом основное тело долга уменьшается очень медленно. И при продаже получается, что совокупные расходы на жильё превышают доходы. В случае со схемой «ипотека + аренда» это не так «обидно»: проценты тоже платили квартиросъёмщики, владелец получает назад свой первоначальный взнос плюс сумму, на которую подорожало жильё.
Минусы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду
Все минусы, которые мы перечислили в схеме № 1, относятся и к этой. Но есть и дополнительные.
При покупке квартиры в новостройке нужно платить ипотеку самостоятельно, пока дом не построят. Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Если инвестор не готов долгое время сам выплачивать ипотечный кредит, логичнее выбирать объект на вторичном рынке либо „первичку“ на финальной стадии или с отделкой».
Нужно согласие банка. Несмотря на то, что вы являетесь собственником квартиры, она находится в залоге у банка, который беспокоится о сохранности своего актива. Если вы планируете сдавать жильё, купленное в аренду, следует заранее, при подписании ипотечного договора, обсудить этот вопрос с банком.
У вас ипотека. «Платите» её, конечно, не вы, но она отображается в вашей кредитной истории, а значит, взять другие кредиты может быть сложнее.
Риски покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду
Придётся самостоятельно оплачивать всю сумму ипотечного кредитования. Если жильцы съедут, а новых найти будет проблематично (например, в доме начнётся шумный капитальный ремонт), платить ипотеку всё равно придётся.
Итог
Выгодность этой схемы инвестирования во многом зависит того, какой суммой вы обладаете на старте и, соответственно, от предоставленных банком условий ипотечного кредитования. Но она вполне рабочая и позволяет без особых усилий получить квартиру, имея на руках сумму, недостаточную для её покупки.
Автор: Мария Виноградова. Иллюстратор: Юля Мрачненько