взыскание арендной платы за период пандемии судебная практика

ВС РФ определил начало изменения обязательств в связи с отсрочкой и уменьшением арендной платы из-за пандемии

DragonImages / Depositphotos.com

Президиум Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля утвердил второй Обзор разъяснений законодательства о противодействии распространению нового коронавируса в России. В частности, по вопросу определения начала периода предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений, ВС РФ пояснил следующее.

В силу п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 (далее – Требования) отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ. Следовательно, момент изменения обязательства сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного до принятия решения органом госвласти об установлении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, определяется, начиная с даты введения такого режима независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. При этом допсоглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы в 2020 году, должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора к арендодателю (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) на условиях, предусмотренных п. 3 Требований.

Обращается внимание, что стороны могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки по арендной плате и иные условия ее предоставления, но они не должны ухудшать положение арендатора по сравнению с установленными Требованиями. Помимо этого, если арендатор не внес арендную плату в размере и в сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать о деятельности арендатора в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавирусной инфекции (перечень отраслей утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434), арендодатель может информировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. При этом отсрочка уплаты арендной платы арендатору в соответствии с п. 3 Требований будет предоставлена по умолчанию, даже в случае отсутствия соответствующего информирования от арендодателя или его уклонения от заключения допсоглашения, а также при его поведении, которое дает арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо невыдвижения арендодателем возражений на этот счет.

ВС РФ отмечает, что отнесение к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате пандемии коронавируса является достаточным основанием для предоставления отсрочки арендной платы арендатору и установления иных дополнительных оснований для этого не требуется. Однако, если арендодателем будет доказано, что бизнес арендатора не пострадал от пандемии, и его требования являются ничем иным, как проявлением недобросовестного поведения (например, если объект аренды использовался вопреки установленным ограничительным мерам), суд может и отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса, п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Что касается определения момента изменения обязательства сторон договора аренды в части уменьшения размера арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, то ввиду прямого указания в данной статье арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, а именно, с того момента, когда наступила невозможность использования такого имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения допсоглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе возражать относительно поданного иска о взыскании арендной платы о том, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом на основании требований ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может быть определен с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Также ВС РФ пояснил, что положения ст. 19 Закона № 98-ФЗ применимы и к договорам аренды части недвижимой вещи.

Источник

Аренда в пандемию: законы, переговоры и суды

Гражданский кодекс устанавливает общие правила расторжения договора аренды и изменения его условий.

Норм ГК оказалось недостаточно для «коронавирусных» реалий. Одним предприятиям вообще запретили работать (рестораны, кинотеатры, салоны красоты и т. д.), а другие продолжили функционировать, но все равно заметно потеряли в выручке.

В помощь бизнесу приняли сразу несколько специальных НПА. Главной новеллой в арендных отношениях стала ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». В июне президент подписал еще один закон, который расширил эту норму (ФЗ от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ). Более того, многие положения ст. 19 потребовали конкретизации подзаконными актами. Появились Постановления Правительства РФ № 434 (о наиболее пострадавших отраслях) и № 439 (о правилах предоставления отсрочки арендной платы) от 3 апреля 2020 года.

Верховный суд оперативно разъяснил положения нового законодательства и выпустил сразу два «коронавирусных» обзора практики (№ 1 и № 2).

Что поменялось в арендных отношениях

До 1 октября 2020 года арендодатель всех видов собственности по требованию арендатора должен был предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год». Воспользоваться этой льготой мог только арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей (независимо от наличия или отсутствия возможности использовать имущество, вопрос 4 Обзора ВС № 2).

Задолженность арендатор должен будет выплатить поэтапно и равными платежами не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Никакие штрафные санкции за отсрочку не применяются, дополнительные платежи не устанавливаются.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров, то есть заключенных до введения повышенной готовности или режима ЧС (в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта).

Стороны получили возможность в течение 2020 года по соглашению изменять размер арендной платы в любое время и любое количество раз. До принятия закона это можно было делать не чаще одного раза в год.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).

Арендатор получил право требовать уменьшения размера платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость из-за режима повышенной готовности или ЧС. Если арендодатель не удовлетворит просьбу и попробует взыскать задолженность, то у его контрагента будет возражение на иск. Тот может доказать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения, а суд сам снизит размер арендной платы (вопрос 5 Обзора № 2).

Малый и средний бизнес из наиболее пострадавших отраслей получил возможность не только требовать уменьшения арендной платы на срок до года, но и отказаться от договора после 14 дней безуспешных переговоров.

Правда, такая возможность у арендаторов была только до 1 октября 2020 года. Те, кто ей воспользовался, могли не возмещать убытки за прекращение договора, а также упущенную выгоду. У арендодателей оставался только обеспечительный платеж.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).

Арендаторы государственной и муниципальной недвижимости получили право требования продлить договоры аренды. Арендодатели при этом не могут им отказать и обязаны заключить допсоглашение.

Арендаторы земельных участков могут направить такую просьбу до 1 марта 2021 года и самостоятельно определить срок пролонгации, который не должен превышать срок действия договора (максимум – три года).

Арендаторы недвижимости других форм собственности, которые надлежаще исполняли свои обязанности, вправе потребовать подписания допсоглашения до конца 2020 года. Срок аренды в таком случае может быть продлен не более чем на год.

* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).

Специальные законы защищают по большей части арендаторов. Хотя бы немного сбалансировать интересы попытались на региональном уровне. Например, владельцам столичных ТЦ, снизившим арендную плату, обещали компенсировать налог на имущество и земельный налог. Петербургские собственники недвижимости, которые пошли навстречу арендаторам, получили 50%-ную скидку по этим налогам.

Договориться или судиться

По его словам, на это отчасти повлияло тяжелое финансовое положение сторон, для которых судебные издержки были бы слишком обременительными. Многие контрагенты планировали сохранить отношения, поэтому не хотели судиться, добавляет юрист.

Арендодатели понимали, что спрос на рынке сократится, арендаторов станет меньше. Многие арендаторы знали о крупных кредитах собственников. Было выгоднее сохранить отношения, договориться и пойти навстречу, чем переносить спор в суд.

Александра Лобачева, юрист КА «Регионсервис»

Фирсова же считает, что на востребованность переговоров во многом повлияло принятие «антиковидных» норм: «Они изначально показали позицию государства (и потенциально судов) в случае возможных споров».

Арендодатели, понимая, что в целом потенциально складывается проарендаторская ситуация, охотнее соглашались на новые условия, чем в прошлые кризисы.

Инна Фирсова, советник Bryan Cave Leighton Paisner

Активность и результативность переговоров зависели ещё от типа арендуемой недвижимости, замечает Фирсова. Владельцы торговых площадей в целом привычны к тому, что если дела арендатора идут плохо, то удержать его практически невозможно даже в обычное время. Поэтому они охотнее шли на переговоры, чем собственники офисов. Но даже последние «под давлением обстоятельств и настроя законодательства» были вынуждены искать компромиссы, добавляет Фирсова.

Средний размер скидки вывести сложно, потому что информация об этом, как правило, закрытая. По наблюдениям Медянкина, самая распространенная цифра, которая встречалась в открытых источниках, – это 30% от первоначального размера арендной платы.

В любом случае договориться, судя во всему, и правда получилось у большинства. Как минимум компаниям из наиболее пострадавших отраслей это точно удалось. По словам члена Центральной ревизионной комиссии Общероссийского народного фронта Азата Газизова, не более 10% из них воспользовались льготным отказом от договора. По большей части это были небольшие арендаторы, которые и так готовились прекратить работу.

Тем не менее некоторые переговоры все же заканчивались процессами.

В большинстве случаев инициаторами судебных споров выступали арендодатели, которые пытались взыскать задолженность по арендным платежам. Требования же арендаторов о снижении арендной платы или расторжении договора зачастую появлялись во встречных исках.

Так, в деле № А40-113543/2020 суд отказался предоставить дисконт магазину «Республика», который арендовал помещение за 1,1 млн руб. АСГМ установил, что арендодатель не уклонялся от подписания допсоглашения о скидке, стороны просто не смогли согласовать ее размер, поэтому оснований для уменьшения арендной платы по суду нет, решил суд и взыскал с «Республики» задолженность за три месяца в полном объеме.

Впрочем, некоторым арендаторам все же удается добиться скидки по суду. В одном деле АС Кировской области уменьшил арендную плату за два «карантинных» месяца в 10 раз (начальная цена – примерно 60 000 руб.). Суд посчитал такую скидку справедливой, поскольку детскому центру развития, который ИП Ирина Сычева открыла в арендуемом помещении, пришлось полностью приостановить свою деятельность (№ А28-4815/2020).

В другом споре суд тоже снизил размер арендной платы, но дисконт был значительно меньше – всего 16,7% (с 180 000 руб. до 150 000 руб.). АСГМ учел, что кафе ИП Софии Надрышиной могло работать на вынос (№ А40-138178/2020).

В случае же с односторонним отказом от договора суды довольно последовательно указывают, что такое право у арендатора появляется только после неудачных переговоров о скидке, говорит Фирсова.

Подтвердить в суде свой отказ от договора получилось у ИП Александра Муравьева (дело № А82-7679/2020). Его кафе было вынуждено приостановить свою работу. Муравьев попросил временно обнулить арендную плату, а в случае несогласия расценить его письмо как односторонний отказ от договора. Арендодатели – два ИП – согласились на скидку в 50% за апрель, но Муравьева это не устроило. Когда дело дошло до суда, АС Ярославской области признал, что, согласно переписке, стороны не согласовали скидку, поэтому Муравьев мог отказаться от аренды. При этом суд в расторжении договора отказал, посчитав его расторгнутым с момента уведомления об одностороннем отказе.

Иным образом сложилась история в деле № А40-130798/2020. АСГМ установил, что ООО «Лав Компани» не просило снизить размер арендной платы, а сразу отказалось от договора. Более того, на момент уведомления об отказе, 27 марта 2020 года, деятельность арендатора не относилась к числу наиболее пострадавших. Он поменял ОКВЭД на «пострадавший» 5 июня. Таким образом, у «Лав Компани» не было права на одностороннее расторжение договора, подчеркнула первая инстанция.

Источник

Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных

Пандемия COVID-19 стала испытанием для рынка коммерческой аренды. Арендаторы из-за «вынужденных» выходных потеряли выручку. Арендодатели массово столкнулись с неплатежами. В некоторых случаях обе стороны пошли по цивилизованному пути, договорившись об отсрочке, расторжении договора или снижении ставок. Но что делать тем, кто не договорился и вынужден участвовать в судебном процессе?

Разбираемся, на что нужно обратить внимание, если защищать свои права и интересы приходится в суде.

Способы взыскания долгов по аренде

Судебные дела о взыскании арендной платы рассматривают в приказном или упрощенном порядке, а также по общим правилам судопроизводства. Выбор того или иного вида зависит как от желания истца, так и от некоторых условий спора.

Виды производств по арендным делам

5 дней на выдачу приказа;

10 дней на подачу возражений.

Самый быстрый способ взыскать долг, если подписаны договор и акт приёма-передачи помещений.

Госпошлина уплачивается в размере 50 %.

До 800 000 руб. для юридических лиц.

До 400 000 руб. для ИП.

В течение 2-х месяцев с даты принятия иска.

Стороны в суд не вызывают, суд принимает решение после изучения документов.

Общие правила судопроизводства

Сроки зависят от сложности дела.

Стороны участвуют в заседаниях и пользуются всеми процессуальными правами.

Какой бы способ вы ни выбрали, важно активно участвовать в судебном процессе, грамотно подготовить документы и доказательства. Если долги по аренде образовались частично или полностью в период с марта по октябрь 2020 года, нужно знать и учитывать особенности рассмотрения таких дел.

Нюансы взыскания арендной платы за период пандемии COVID-19

В апреле 2020 года Верховный суд Российской Федерации выпустил Обзор № 2, в котором разъяснил некоторые спорные моменты по арендным отношениям в период пандемии. В том числе установил, что арендатор вправе требовать отсрочку платежей до 1 октября 2020 года или уменьшение арендной платы.

В августе и сентябре 2020 года стали появляться первые судебные акты по таким делам. Мы изучили их и выделили особые условия, от которых зависит принятие решения. Такими обстоятельствами стали:

Почему важно выяснить, относится ли ответчик к отраслям экономики, наиболее пострадавших от коронавируса

Из-за мер, принятых государством для недопущения распространения инфекции, в арендных делах возникает особый правовой режим взыскания. Поэтому необходимо выяснить, относится ли деятельность арендатора к отраслям, которые понесли наибольший ущерб.

Полный перечень отраслей, пострадавших от COVID-19 утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Подавая в суд на арендатора, нарушившего договор, проверьте, указан ли его код ОКВЭД в этом списке. Это важно. Арбитражный суд Ростовской области отказал истцу в выдаче судебного приказа, который не проверил и не указал это обстоятельство в своем заявлении (определение по делу № А53-12166/2020).

Если основная деятельность арендатора не указана в перечне наиболее пострадавших отраслей, арендодатель не обязан предоставлять ему налоговые каникулы. Это установлено арбитражным судом Тверской области, который взыскал арендную плату за период вынужденного простоя с ООО «МК», чей ОКВЭД не был включен в перечень видов деятельности, признанных пострадавшими от коронавируса (решение от 20.08.2020 по делу № А66-6639/2020).

Зачем согласовывать отсрочку с теми арендаторами, которые имеют на неё право

Если деятельность арендатора включена в список наиболее пострадавших отраслей, необходимо уведомить арендаторов о возможности предоставления отсрочки. Арендные каникулы до 1 октября 2020 года имеют право использовать те компании, чья основная деятельность ведется в пострадавших отраслях экономики, а договоры аренды были заключены до введения на территории субъектов «режима повышенной готовности». Арендодатель обязан заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней после получения запроса от арендатора.

Если арендатор не обращается за рассрочкой, уведомите его о такой возможности. Получите его согласие или отказ. В некоторых случаях арендаторы отказываются от рассрочки и подают иск о расторжении договора в связи с форс-мажором или изменением обстоятельств.

Например, суд по заявлению арендатора расторг договор аренды, основываясь на том, что деятельность включена в перечень наиболее пострадавших отраслей и стороны не смогли договориться о снижении арендной платы или других изменениях договора (решение от 14.08.2020 по делу № А26-4576/2020).

В другом примере арендатор подал иск о взыскании арендной платы за апрель — июль 2020 года. Арендодатель подал встречный иск о расторжении договора аренды с апреля 2020 года.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что арендатор работал в отрасли, не признанной пострадавшей, и проигнорировал предложение арендодателя рассмотреть вопрос о возможных скидках и рассрочках. Суд указал, что введение режима повышенной готовности дает возможность изменить условия договора, а не полностью отказаться от оплаты аренды (решение от 10.08.2020 по делу № А45-11448/2020).

Зачем разбираться, мог ли арендатор работать в ситуациях, когда его деятельность не была законодательно ограничена

Для некоторых компаний сложилась парадоксальная ситуация, когда законодательно их деятельность не была ограничена, но работать они не могли. Например, основные покупатели товаров или услуг не работали (отсутствовал спрос) или доставка людей на строительный объект была затруднена. Законодательно такие арендаторы не могут рассчитывать на меры поддержки, установленные государством. Однако это обстоятельство можно доказать в суде.

Например, отказывая в выдаче судебного приказа о взыскании арендной платы за участок земли, предоставленный под строительство, суд указал на то, что истцом не уточнено то обстоятельство, насколько ответчик мог реально осуществлять свою деятельность в условиях распространения коронавирусной инфекции (определение от 14.05.2020 по делу № А53-12163/2020).

Расторжение договора аренды из-за коронавируса

В случаях, когда сторонам не удалось договориться о снижении ставки аренды или предоставлении отсрочки, договор может быть расторгнут по правилам ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Рассматривая споры о расторжении арендных договоров, суды исходили из того, в какой период заключался договор, когда передавалось помещение и пытались ли стороны достичь соглашения об изменении условий договора.

Если об изменении условий договориться не удалось, арендатор может отказаться от его исполнения и освобождается от выплаты убытков и неустойки за досрочное расторжение, если они предусмотрены условиями договора. Арендодатель при этом имеет право не возвращать обеспечительный платеж.

Ссылаясь на закрытие магазина и изменение обстоятельств из-за коронавируса, арендатор просил расторгнуть договор аренды в торговом центре. Помимо этого он хотел взыскать обеспечительный платеж, расходы по оплате арендных и маркетинговых услуг за апрель, когда он уже фактически не работал. Решением суда в иске отказано, поскольку помещение не было возвращено до расторжения договора, а от льготных условий и рассрочки арендатор отказался (решение от 11.09.2020 по делу № А40-77771/20-180-584).

В другом деле суд установил, что истец-арендатор принял договор по акту приёма-передачи уже в период вынужденных выходных. Впоследствие он отказался от исполнения договора и просил вернуть ему обеспечительный платеж. Суд указал, что, принимая помещение и заключая договор, арендатор должен был действовать разумно и осмотрительно, а значит, учитывать ситуацию с коронавирусом. Право арендодателя на удержание обеспечительного платежа в соответствие с договором было подтверждено решением от 17.08.2020 по делу № А09-5926/2020.

Что делать участнику процесса по взысканию арендной платы

Если вы участник судебного процесса по взысканию арендной платы, обратите внимание на следующие важные нюансы и обстоятельства:

Елена Тарасова, юрист, налоговый консультант

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Источник

Верховный суд: позиция по отсрочке, уменьшению арендной платы и полному освобождению от нее в условиях Covid-19

Ниже Вашему вниманию будут представлены ключевые разъяснения из Обзора № 2 по вопросам, которые касаются договоров аренды с минорными комментариями автора. Данный пост пока приводится без юридической квалификации разъяснений ВС РФ, исключительно для констатации факта.

1. Отсрочка оплаты аренды (важные разъяснения):

1.1. Отсрочка предоставляется организациям и предпринимателям из списка пострадавших отраслей в обязательном порядке. У арендодателя нет права уклониться от предоставления такой отсрочки. Если арендодатель уклонился от заключения соответствующего дополнительного соглашения, арендатор имеет право потребовать его заключение в судебном порядке.

1.2. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Если дополнительное соглашение об отсрочке будет заключено или решение суда вступит в законную позже, то это не повлияет на период отсрочки. Отсрочка все также будет действовать на период с даты введения ограничений до 1 октября 2020 г.

1.3. Отсрочка будет считаться предоставленной независимо от заключения дополнительного соглашения в следующих случаях:

— Арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения;

— Арендодатель дал своим поведением понять арендатору, что отсрочка будет предоставлена (к примеру, в переписке обещал предоставить отсрочку);

— Арендодатель принимал платежи от арендатора на условиях отсрочки, установленной Правительством, и не выдвигал возражений против размера платежей;

— Арендодатель не уведомил арендатора о праве на отсрочку в ситуации, когда арендатор, отнесенный к списку пострадавших отраслей, перестал выплачивать арендную плату.

1.4. Для реализации права на отсрочку достаточно доказать тот факт, что организация/предприниматель относятся к списку пострадавших отраслей. При этом не нужно доказывать, что помещение не могло быть использовано по назначению. Данный факт не является обязательным для получения отсрочки (вводится презумпция пострадавшего арендатора).

1.5. Арендатору из списка пострадавших отраслей может быть отказано в предоставлении отсрочки, если он занимался предпринимательской деятельностью в помещении вопреки установленным ограничениям и очевидно вводил арендодателя в заблуждение относительно невозможности использования помещения по назначению (т.е. арендодатель может опровергнуть презумпцию пострадавшего арендатора).

1.6. Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы, либо согласовать отсрочку в большем размере. Главное при этом не ухудшить положение арендатора по сравнению с условиями отсрочки, которые определены в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439.

1.7. Отсрочка распространяется также на случаи аренды части помещения/объекта, т.е. когда в пользовании находится не весь объект, а только его определенная часть.

1.8. Отсрочка не распространяется на жилые помещения.

Рекомендации для тех, кто не попал в список пострадавших отраслей и не может претендовать на отсрочку в соответствии с Постановлением Правительства.

Если коммерческая деятельность пришла в упадок из-за падения покупательского спроса и отсутствия доходов, что повлекло невозможность оплаты аренды, тогда необходимо направить в адрес арендодателя письмо со ссылкой на форс-мажор (п. 1 ст. 401 ГК РФ), а также предложение заключить дополнительное соглашение об отсрочке со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Если арендатор откажется идти на уступки, тогда это может послужить поводом для обращения с иском в суд о внесении изменений в договор в части сроков платежа, либо о расторжении договора аренды. Такие ситуации будут решаться судами индивидуально, однако наиболее пострадавшие арендаторы могут рассчитывать на судебную защиту.

2. Уменьшение арендной платы и освобождение от оплаты (важные разъяснения):

2.1. На уменьшение размера арендной платы могут рассчитывать те субъекты, чье арендованное имущество стало невозможно использовать вследствие введенных органами власти субъекта ограничений.

2.2. Для уменьшения размера арендной платы по данному основанию не обязательно состоять в списке пострадавших отраслей. На подобное уменьшение могут рассчитывать абсолютно все арендаторы, чье имущество невозможно использовать из-за ограничений.

2.3. рендаторы вправе рассчитывать на уменьшение размера арендной платы на весь период действия ограничительных мер, введенных публичными органами. Если арендодатель уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы, тогда можно требовать его заключение такого соглашения в судебном порядке.

2.4. Если дополнительное соглашение об уменьшении платы будет заключено или решение суда о понуждении к заключению соглашения вступит в законную силу позже, то это никак не повлияет на период уменьшения арендной платы. Данный период все равно будет равен периоду действия ограничительных мер.

2.5. В случае предъявления иска о взыскании арендной платы арендатор вправе в качестве возражения указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае суд будет взыскивать арендную плату в меньшем размере, при этом окончательный размер арендной платы будет определяться судом с учетом обстоятельств дела.

2.6. Представляется, что в случаях, когда объект невозможно использовать полностью, арендаторы претендуют на полное освобождение от оплаты арендной платы за период действия ограничительных мер.

2.7. Также по аналогии здесь можно применить разъяснение, которое Верховный суд изложил для отсрочки. Если арендатор будет использовать помещение вопреки введенным ограничениям и будет вводить арендодателя в заблуждение относительно невозможности использования помещения, тогда арендатору может быть отказано в уменьшении размера арендной платы.

Рекомендации для тех, чье имущество можно использовать частично.

Если введенные ограничения не исключают использование имущества целиком и оставляют возможность его частичного использования, то а таких случаях арендаторы все равно сохраняют право на заключение соглашения об уменьшении размера арендной платы. Только в данных случаях уменьшение платы будет частичным. Для сторон договора нужно будет найти принцип, по которому они будут снижать плату, либо это сделает суд. Это, к примеру, может быть процент от общей площади помещения, либо процент от оборота, а может и комбинация данных принципов.

Источник

• ← юриспруденция воронежские вузы заочного обучения
• 2114 супер авто 126 мотор →